La loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et la citoyenneté, à travers son titre II « Mixité sociale et égalité des chances dans l’habitat » a modifié sensiblement le droit locatif social, qu’il s’agisse des modalités d’occupation par le locataire (1), des conditions financières (2) et de la fin du bail (3).

1- Les modalités d’occupation par le locataire

Le nouvel article L.442-3-5 du Code de la construction et de l’habitation impose au locataire, que son logement soit conventionné ou non, d’occuper son logement au moins 8 mois par an à titre de résidence principale, et lui interdit de le céder, l’échanger (sauf dans le cadre de l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) ou de le sous-louer.

S’agissant de l’interdiction de sous-location, la loi « Egalité et Citoyenneté » l’assouplit par ailleurs puisque les organismes HLM peuvent désormais déroger à l’interdiction de sous-location, outre les personnes âgées, handicapées ou des jeunes de moins de 30 ans, au profit des actifs dont la mobilité professionnelle implique un changement de secteur géographique, et ce en vertu de l’article L.442-8-1 du Code de la construction et de l’habitation modifié.

2- Les conditions financières du bail

a – En premier lieu, la loi Egalité et Citoyenneté a assoupli l’acte de cautionnement en modifiant l’article L.22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui n’impose plus à la caution personne morale de reproduire de manière manuscrite le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, sa connaissance explicite et non équivoque de la nature ainsi que l’étendue de l’obligation contractée et l’alinéa 7 de l’article L.22-1 relatif à la durée du cautionnement. Est par ailleurs supprimée l’obligation de remettre à la caution personne morale un exemplaire du bail.

b – En deuxième lieu, la loi Egalité et Citoyenneté harmonise le montant du dépôt de garantie du parc locatif social (bénéficiant d’une convention APL ou non) avec celui du parc privé, les articles L.353-16 et L.442-6 du Code de la construction et de l’habitation prévoyant désormais un montant égal à un mois de loyer.

c – En troisième lieu, la référence de révision du loyer est désormais, pour tous les logements des organismes d’HLM qu’ils soient conventionnés (article L.353-9-3 du Code de la construction et de l’habitation modifié) ou non (article L.442-1 du Code de la construction et de l’habitation modifié), l’indice IRL du 2ème trimestre de l’année précédant celle de la révision[1].

d – En quatrième lieu, l’article L.441-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit depuis le 1er janvier 2018 un plafonnement unique du loyer augmenté du SLS lequel ne peut désormais plus dépasser 30% des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer.

De nombreuses dérogations au plafonnement, notamment celles relatives à la convention d’utilité sociale, ont donc été supprimées, même si un nouveau cas de dérogation a été créé à l’article L.441-3 du Code de la construction et de l’habitation qui prévoit, pour les conventions APL signées à compter du 29 janvier 2017, qu’en cas d’acquisition d’un immeuble privé par un organisme HLM, les locataires dont le bail est en cours et dont les ressources excèdent d’au moins 20% les plafonds en vigueur, ne seront pas soumis au SLS pendant les 3 ans qui suivent la signature de la convention APL dès lors que leur loyer est établi en surface habitable.

e – En cinquième et dernier lieu, les articles L.353-21, L.442-8-2 et L.442-8-4 modifiés du Code de la construction et de l’habitation permettent désormais de pratiquer un forfait de charges pour les locations de logements meublés ou non consenties à un ou plusieurs étudiants, aux jeunes de moins de 30 ans ainsi qu’aux titulaires d’un contrat d’apprentissage ou de professionnalisation.

3- La fin du bail

a – En premier lieu, la loi Egalité et Citoyenneté facilite la mise en œuvre de la déchéance du droit au maintien dans les lieux en abaissant, à compter du 1er janvier 2018 à 150% le seuil des plafonds de ressources, auparavant fixé à 200%[2], déclenchant, en zone tendue, la perte du droit au maintien dans les lieux des locataires qui dépassent deux années de suite les plafonds de ressources pour l’attribution d’un logement social.

En outre, la sous-occupation de l’article L6.21-2 du Code de la construction et de l’habitation, s’entend désormais d’un logement comportant un nombre de pièces habitables, non compris les cuisines, supérieur de 1 au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

Par ailleurs, le nouvel article L.442-3-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit la perte du droit au maintien dans les lieux du locataire qui ne répond pas deux années consécutives à l’enquête ressources.

Toutefois, concernant les deux cas ci-dessus, la mise en œuvre de la déchéance du droit au maintien dans les lieux n’est pas sans appel.

En effet, non seulement elle n’est pas immédiate, mais son fait générateur peut en outre être régularisé. Par ailleurs, la perte du droit au maintien dans les lieux au défaut de réponse à l’enquête ressource, ne s’applique pas aux logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), ni aux locataires âgés de plus de 65 ans ou présentant un handicap.

Enfin, la loi du 27 janvier 2017 a modifié les dispositions des articles L.353-15 et L.442-6 du Code de la construction concernant les conséquences de la démolition d’immeubles dans lesquels se situent des logements sociaux, la perte pour le locataire du droit au maintien dans les lieux après son refus de 3 offres de relogement concernant tant les démolitions dans le cadre du programme national de rénovation urbaine (PNRU) que celles réalisées dans le cadre du nouveau programme national de rénovation urbaine (NPNRU).

b – En second lieu, la loi Egalité et Citoyenneté a impacté les procédures d’expulsion d’une part en redéfinissant la notion d’« habitation» laquelle s’entend désormais, en vertu des articles L.412-1, L.412-3 et L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution modifiés, de « tout lieu habité par la personne expulsée».

Le recours au système informatique EXPLOC[3] pour les échanges entre bailleurs, huissiers de justice, commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et préfet est généralisé, à travers la modification de l’article L412-5 du Code des procédures civiles d’exécution et la création d’un nouvel article L431-2 du même code.

Le système EXPLOC, quoiqu’opérationnel depuis le 31 décembre 2017 pour les huissiers, est encore à parfaire. Les bailleurs disposent eux d’un délai jusqu’au 30 juin 2018 pour y avoir recours.

Enfin la loi Egalité et Citoyenneté prévoit pour l’huissier de justice une réquisition fu concours de la force publique par voie électronique.

[1]Une hausse supplémentaire de 5% du loyer en sus de la variation IRL est possible en cas de plan de redressement approuvé par la Caisse de garantie du logement locatif social ou si l’immeuble a fait l’objet de travaux de réhabilitation, dans la limite du loyer plafond visé dans la convention APL

[2] Cet abaissement de seuil ne concerne pas les logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) et aux locataires âgés de plus de 65 ans ou présentant un handicap

[3] Créé par l’arrêté du 23 juin 2016 portant création d’un traitement de données à caractère personnel relatif à la prévention et à la gestion des procédures d’expulsions locatives dénommé « EXPLOC »