Un bailleur qui avait donné à bail deux locaux commerciaux contigus à usage respectivement de pâtisserie confiserie-chocolats-glaces-salon de thé et de boulangerie viennoiserie au preneur, a fait délivrer deux commandements d’avoir à cesser les violations du bail à ce dernier qui y avait, sans son autorisation, débuté une activité de restauration et réalisé des travaux afin de faire communiquer les deux locaux.

Par la suite le bailleur, fort de ses commandements non suivis d’effet, a assigné son locataire aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Le locataire invoquait de son côté la mauvaise foi du bailleur au motif d’une part que l’activité de petite restauration avait été envisagée dans un projet de bail entre les parties qui n’avait pas abouti et d’autre part que la vétusté affectant les locaux nécessitait la réalisation de travaux.

Saisie d’un pourvoi par le locataire contre l’arrêt d’appel qui avait prononcé la résiliation des baux, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 12 mai 2016, a considéré que : « l’activité de petite restauration n’était pas autorisée par les baux mais avait seulement été envisagée dans un projet de bail faisant suite à des négociations n’ayant pas abouti, que M. Y., dans la perspective d’un accord avec les bailleurs, avait réalisé, à l’occasion de travaux de mise aux normes, une restructuration des lieux et qu’il en résultait qu’il exploitait une activité interdite par les baux et avait réalisé des travaux sans autorisation en faisant communiquer les deux commerces, la simple connaissance de l’adjonction d’une activité de petite restauration par les bailleurs et leur absence d’opposition ne valant que simple tolérance et la vétusté des locaux ne dispensant pas le preneur d’obtenir l’autorisation nécessaire pour effectuer des travaux, et souverainement retenu que la mauvaise foi des bailleurs ne résultait pas de l’exercice de leur droit d’exiger le respect de l’intégrité des locaux et de la destination contractuelle alors que les négociations amiables avaient échoué, la cour d’appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, avait légalement justifié sa décision ».

Dans la continuité de sa position traditionnelle, la Cour de cassation refuse qu’une tolérance par le bailleur puisse dispenser le preneur de devoir solliciter son autorisation avant de changer la destination contractuelle (cf. Cass. Ass. plén. 3 mars 1956 : GP 1956.1.394 ; et plus récemment, Cass., Civ. 3ème, 5 mars 2013, n° 11-27.773).