Cass. civ. 3ème, 30 mars 2017, n° 16-13.914
Alors que l’illégalité de la clause d’indexation excluant la réciprocité de la variation en stipulant que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse ne fait plus débat (prononçant la nullité d’une telle clause (v. Civ. 3e, 14 janv. 2016, n° 14-24.681), la question de la validité de la renonciation du preneur à se prévaloir d’une révision du loyer à la baisse a récemment été posée.
Plus précisément, dans l’arrêt rapporté, les parties avaient expressément convenu, «comme constituant une condition essentielle et déterminante du […] bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti, que le preneur renonce pendant toute la durée du présent bail à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel […], même dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer contractuel ».
Or, à la suite d’une variation du loyer de plus d’un quart par le jeu de l’indexation, le preneur a, en cours d’exécution du contrat, sollicité la révision du loyer à la baisse sur le fondement de l’article L. 145-39 du Code de commerce.
Excipant de la clause ci-dessus mentionnée, le bailleur s’est alors opposé à cette demande.
Après avoir été débouté devant le Tribunal de grande instance, il a obtenu gain de cause devant la cour d’appel de Paris, celle-ci fixant le loyer révisé au montant du loyer contractuel initial, motif pris que la clause litigieuse « ne fait pas échec aux dispositions de l’article L. 145-39 puisqu’elle permet au preneur, dès lors que sont remplies les conditions de la demande de révision, d’obtenir une fixation à la baisse du loyer du bail révisé mais dans la limite du loyer “plancher” convenu [le loyer contractuel] ».
Pour censurer cette décision, la Cour de cassation se place dans la double perspective de l’article L. 145-15 du Code de commerce (qui répute non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont, notamment, pour effet de faire échec aux dispositions relatives à la révision du loyer) et l’article L. 145-39 du même Code.
Ils constatent que, faute d’être postérieure à l’acquisition, par le preneur, de son droit à obtenir la révision de son loyer à valeur locative (en baisse) – c’est à dire à compter du constat de son augmentation de plus d’un quart par le jeu de la clause d’échelle mobile – la renonciation contenue dans le bail ne pouvait produire d’effet.