le 16/12/2021

Reconduction tacite du bail verbal

Cass, Civ., 3ème, 17 novembre 2021, n° 20-19.450

Une commune a sollicité le remboursement de frais de relogement d’un occupant auprès de propriétaires indivis dont l’immeuble a été frappé d’un arrêté de péril, puis les assigne en tierce opposition d’un jugement ayant constaté que l’occupant était sans droit ni titre.

Le premier juge rejette la demande de la commune tendant à voir reconnaître le caractère licite de l’occupation du logement au motif que si l’existence d’un bail verbal initial n’est pas contestée, sa reconduction tacite ou son renouvellement ne peut être supposé et n’était pas prouvé.

La Cour de cassation casse et annule le jugement au visa de l’article 10, alinéa 1 à 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui dispose que :

« Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales ».

Selon la Cour de cassation, « le bail verbal portant sur un logement à usage d’habitation principale conclu par des bailleurs personnes physiques, en SCI familiale ou en indivision, l’est pour une durée au moins égale à trois ans, et qu’en absence de congé valablement donné par les bailleurs, ce contrat parvenu à son terme est reconduit tacitement par périodes triennales ».

L’absence d’écrit n’est pas une condition de validité du bail qui, même verbal, est régi par la loi du 6 juillet 1989 et est reconduit tacitement, faute de congé.