Un arrêt de principe de la Cour de cassation rappelle le point de départ de l’action en requalification d’un contrat en bail commercial.

En l’espèce, un locataire, titulaire d’une convention portant sur un terrain nu d’une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, s’est vu remettre par le bailleur, après 23 ans de location, un congé dans les formes requises par la convention.

Il convient de préciser que bailleur et preneur étaient par ailleurs liés par un bail commercial pour l’exploitation d’un hôtel attenant au terrain nu lequel était à usage de parking.

Revendiquant l’application du statut des baux commerciaux, le locataire a assigné le bailleur en nullité du congé puisque non conforme selon lui aux articles L 145-4 et suivants du Code de commerce.

Le bailleur a soulevé la prescription biennale de cette action posée par l’article L 145-60 du Code de commerce.

La Cour d’appel a fait droit à la demande du locataire en considérant que le point de départ de l’action en requalification courait à partir de la date à laquelle lui avait été dénié le droit au bénéfice du statut des baux commerciaux

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, au visa de l’article L 145-60 du Code civil casse l’arrêt en rappelant que :

 « Le point de départ de la prescription biennale applicable à la demande tendant à la requalification d’une convention en bail commercial court à compter de la date de la conclusion du contrat, peu important que celui-ci ait été renouvelé par avenants successifs ».

Ce faisant, la Cour de cassation entérine sa position traditionnelle sur ce point, en retenant la date de conclusion du contrat initial comme point de départ de l’action en requalification, indépendamment de sa reconduction ou de son renouvellement.

Toutefois, l’on peut douter de l’application de cette solution au bail dérogatoire du statut des baux commerciaux qui peut, depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, être d’une durée maximale de 3 ans, sauf à admettre qu’un bail dérogatoire d’une telle durée ne puisse jamais être requalifié en bail commercial.