Il convient au préalable de rappeler que la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (dite Loi Molle) a remplacé l’ancien système de conventionnement global du patrimoine des bailleurs sociaux par le conventionnement d’utilité sociale.

La convention d’utilité sociale (ci-après dénommée « CUS »), d’une durée de six ans renouvelable, est conclue entre l’État et chaque organisme HLM (à l’exception des sociétés de vente et des sociétés de coordination) et SEM agréée en matière de logement social.

Définie aux articles L. 445-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (ci-après dénommé « CCH »), la CUS est établie sur la base du plan stratégique de patrimoine élaboré par l’organisme tel que défini à l’article L. 411-9 du CCH et en tenant compte des programmes locaux de l’habitat.

Depuis la loi ELAN, la CUS d’un organisme appartenant à un groupe doit être établie sur la base du cadre stratégique patrimonial et du cadre stratégique d’utilité sociale mentionnés à l’article L. 423-1-1 du CCH.

Le contenu et la structure de la CUS sont déterminés aux articles L. 445-1 et R. 445-2 du CCH. Pour rappel, la CUS comporte :

• l’état de l’occupation sociale de leurs immeubles ou ensembles immobiliers ;
• l’état du service rendu aux locataires dans les immeubles ou les ensembles immobiliers ;
• l’énoncé de la politique patrimoniale et d’investissement de l’organisme ;
• les engagements pris par l’organisme sur la qualité du service rendu aux locataires ;
• les engagements pris par l’organisme pour le développement de partenariats avec les services intégrés d’accueil et d’orientation ainsi qu’avec les associations et les organismes agréés ;
• le cas échéant, l’énoncé de la politique menée par l’organisme en faveur de l’hébergement ;
• le cas échéant, l’énoncé de la politique d’accession de l’organisme ;
• les engagements pris par l’organisme en matière de gestion sociale ;
• les modalités de la concertation locative avec les locataires ;
• les engagements pris par l’organisme en faveur d’une concertation avec les locataires.

Le décret n° 2019-801 du 26 juillet 2019 relatif aux conventions d’utilité sociale des organismes d’habitations à loyer modéré et des sociétés d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux ne modifie ni l’architecture générale, ni la finalité des CUS. Il tient compte des apports de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et apporte ainsi trois modifications majeures à savoir :

Premièrement, le décret complète l’article R. 445-2 du CCH, qui précise le contenu de la CUS en intégrant les apports de la loi ELAN :

• la CUS peut être établie, le cas échéant, sur la base « du cadre stratégique patrimonial et du cadre stratégique d’utilité sociale» du groupe d’organismes de logement social à laquelle appartient l’organisme ;
• le « Cahier des charges de gestion sociale et nouvelle politique des loyers » – composante de la CUS – est remplacé par les « Engagements en matière de gestion sociale et nouvelle politique des loyers ».

Le texte ajoute le plan de mise en vente aux informations sur la politique patrimoniale et d’investissement de l’organisme, déjà prévues dans le cadre actuel de la CUS.

Deuxièmement, le décret modifie ou complète les indicateurs composant les engagements chiffrés figurant dans la CUS.

Il convient de noter que le décret supprime les indicateurs portant sur la vacance (G1), les mises en services (PP-1bis et PP-LF-1bis) et l’accession sociale (PS-ACC-2).

Enfin, le décret prévoit les conditions dans lesquelles le Préfet peut octroyer un délai d’un an renouvelable une fois pour satisfaire à l’obligation de transmission d’un projet de CUS à un organisme engagé dans un projet de rapprochement.

Dans ce cas, l’organisme demandeur est tenu de transmettre une délibération de son conseil d’administration ou de son conseil de surveillance, présentant la démarche de rapprochement. Le Préfet peut demander à l’organisme de lui fournir tout autre document lui permettant d’apprécier le rapprochement.

Le décret précise qu’un projet de rapprochement peut prendre la forme soit :

• d’un regroupement au sein d’un groupe d’organismes de logement social ;
• d’une opération de fusion avec un ou des organismes HLM ou SEM agréées logement social ;
• de tout autre projet de réorganisation que le Préfet estime susceptible de présenter un impact significatif sur l’organisme.