Promesse unilatérale de vente : Revirement de jurisprudence sur l’incidence de la rétractation du promettant avant la levée d’option par le bénéficiaire

Cass. Civ., 3ème, 3 juin 2021, n° 20-12.353

Antérieurement à la réforme du droit des contrats du 10 février 2016, il résultait d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation qu’en matière de promesse unilatérale de vente, l’obligation du promettant constituait une simple obligation de faire.

Ainsi, tant que le bénéficiaire n’avait pas déclaré acquérir et n’avait pas levé l’option, aucune rencontre des volontés n’était intervenue, de sorte que le promettant pouvait librement se rétracter.

En application de cette jurisprudence, la levée d’option, postérieure à la rétractation du promettant, excluait toute rencontre des volontés de vendre et d’acquérir, étant entendu que le bénéficiaire ne pouvait solliciter la réalisation forcée de la vente et ne pouvait prétendre qu’à l’allocation de dommages et intérêts.

L’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations est venue bouleverser cette jurisprudence établie.

En effet, l’article 1124 nouveau du Code civil alinéa 2 dispose que :

« La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ».

Désormais, le bénéficiaire de la promesse qui lève l’option peut poursuivre la réalisation forcée de la vente ; la rétractation de la promesse pendant le délai d’option étant sans incidence, à ce titre.

Néanmoins, ces dispositions n’étant applicables qu’aux contrats conclus après le 1er octobre 2016, les promesses signées avant l’entrée en vigueur de cette réforme demeuraient soumises à l’application de la jurisprudence constante de la Cour de cassation.

Par un arrêt en date du 23 juin 2021, la Cour de cassation procède à un revirement de sa jurisprudence retenant ainsi la vente forcée en dépit de la rétractation du promettant antérieure à la levée d’option par le bénéficiaire.

La Haute juridiction retient que : 

« 9. Cependant, à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s’agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien.

10. Par ailleurs, en application de l’article 1142 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, la jurisprudence retient la faculté pour toute partie contractante, quelle que soit la nature de son obligation, de poursuivre l’exécution forcée de la convention lorsque celle-ci est possible (1re Civ., 16 janvier 2007, pourvoi n° 06-13.983, Bull. 2007, I, n° 19 ).
11. Il convient dès lors d’apprécier différemment la portée juridique de l’engagement du promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente et de retenir qu’il s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire. »

La Cour de cassation considère désormais, et ce pour les promesses signées avant l’entrée en vigueur du nouvel article 1124 du Code civil, que le promettant s’est définitivement engagé à vendre, dès la signature de la promesse.

Dès lors, la vente est définitivement formée entre les parties, en cas de levée d’option par le bénéficiaire, et ce en dépit de toute rétractation du promettant.

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