Promesse de vente et signature d’une convention d’occupation précaire dans l’attente de la vente définitive

Cass. Civ., 3ème , 6 mai 2021, n° 20-10.992

Dans le cadre d’une vente immobilière, le transfert de la propriété et de la jouissance du bien ne s’opère que lors de la signature de l’acte authentique définitif de vente.

En pratique, il peut arriver que l’acquéreur, qui signe une promesse de vente sur un bien, souhaite entrer dans les lieux de manière anticipée avant la vente définitive et sollicite la signature d’une convention d’occupation précaire.

Dans cette hypothèse, il peut survenir une difficulté tenant au sort de la convention d’occupation précaire en cas de non-réalisation de la vente définitive et notamment au risque de requalification de cette convention en bail d’habitation, soumis aux dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989.

Dans cet arrêt, le vendeur a consenti à l’acquéreur une promesse de vente portant sur un appartement ; le même jour, les parties ont conclu, suivant acte authentique, une convention d’occupation précaire portant sur l’appartement et autorisant l’acquéreur à l’occuper en attente de la signature de l’acte authentique de vente et de l’obtention du prêt immobilier, conditionnant la vente.

La vente définitive n’est pas intervenue et l’acquéreur s’est maintenu dans les lieux, contraignant le propriétaire à l’assigner aux fins d’expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation et dommages et intérêts.

La Cour d’appel a constaté que l’acquéreur était occupant sans droit ni titre et a ordonné son expulsion.

L’acquéreur a formé un pourvoi devant la Cour de cassation.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et retient que la Cour d’appel a constaté que l’intention commune des parties, expressément consignée dans la convention, a été de permettre à l’acquéreur, moyennant une indemnité d’occupation, d’occuper les lieux durant neuf mois, en l’attente de la signature de l’acte authentique de vente et l’obtention du prêt immobilier conditionnant la vente et que :

« 6. Elle a ainsi caractérisé l’existence de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties, permettant de retenir la qualification de convention d’occupation précaire et justifiant le rejet de la demande de requalification du contrat en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989

[…] 10. D’autre part, la cour d’appel a souverainement retenu que le maintien dans les lieux de M. [B] avait empêché M. [V] de disposer de son bien, qu’il souhaitait vendre pour se procurer un capital, et que cette situation lui avait causé un préjudice non entièrement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation. »

La solution retenue par la Haute juridiction confirme le caractère précaire de la convention d’occupation signée entre un propriétaire et l’acquéreur, bénéficiaire d’une promesse de vente, en l’attente de la signature de l’acte authentique de vente.

La requalification de la convention d’occupation précaire en bail d’habitation est exclue, compte tenu de l’intention commune des parties, consignée dans cette convention et de l’existence de circonstances particulières justifiant la précarité de la convention. 

Il convient ainsi d’être particulièrement attentif aux termes empruntés lors de la rédaction de la convention d’occupation précaire signée en parallèle de la promesse de vente et permettant à l’acquéreur d’occuper le bien de manière anticipée, avant la signature de la vente définitive.

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