L’avant Projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dit « ELAN ») a été transmis au Conseil d’Etat et devrait être présenté au Conseil des ministres le 4 avril prochain.

S’agissant du secteur du logement social, les apports du texte sont nombreux. Un des points majeurs vise à encourager, pour ne pas dire imposer, le regroupement des bailleurs sociaux, incluant les organismes d’habitations à loyer modéré (organismes d’HLM) et les sociétés d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux (SEM agréées).

Les modalités de restructuration du secteur seraient ainsi les suivantes:

• Dissolution et rachat du patrimoine des organismes de moins de 1 500 logements.

Actuellement, un organisme d’HLM gérant moins de 1 500 logements et n’ayant pas construit au moins 500 logements en 10 ans encours la dissolution prononcée par arrêté ministériel.

Le dispositif actuel est complété par le projet de loi en permettant au ministre en charge du logement de mettre en demeure un autre organisme d’HLM ou une SEM agréée d’avoir acquérir tout ou partie des logements de l’organisme dissous.

Ces dispositions seraient étendues aux SEM agréées dans les mêmes conditions, à l’exception du fait qu’elles encourent non la dissolution mais le retrait de leur agrément.

• Obligation d’intégrer un « groupe d’organismes de logement social » pour les opérateurs de logement social de moins de 15 000 logements

L’avant projet de loi propose qu’à compter du 1er janvier 2021, les organismes d’HLM gérant moins de 15 000 logements sociaux et n’ayant pas construit ou acquis plus de 600 logements locatifs sociaux en aient l’obligation d’appartenir à un groupe d’organismes de logement social.

La même obligation serait applicable aux SEM agréées gérant moins de 15 000 logements sociaux ou dont le chiffre d’affaires moyen sur 3 ans de l’ensemble de ses activités, y compris celles ne relevant pas de son agrément, est inférieur à 50 millions d’euros.

Un groupe d’organismes de logement social devrait gérer en principe au moins 15 000 logements et être organisé selon l’une des trois modalités suivantes :

– en tant que groupe, au sens du Code de commerce, dont la maison mère est un organisme d’HLM ou une SEM agréée ;
– en tant que groupe, au sens du Code de commerce, dont la maison mère n’est pas un organisme d’HLM ou une SEM agréée ;
– un ensemble d’organismes d’HLM qui sont associés d’une société de coordination. Ainsi, le statut, le fonctionnement et l’objet social des sociétés anonymes de coordination (art. L. 423-1-1 du Code de la construction et de l’habitation) qui existent actuellement évolueraient : cette société serait une nouvelle forme d’organisme d’HLM, constituée en société anonyme de droit commun ou en société coopérative et aurait notamment le pouvoir d’interdire la réalisation d’un investissement d’un de ses associés ou, lorsque la situation financière de celui-ci le justifie, de décider de céder tout ou partie de son patrimoine ou de fusionner avec un autre associé.

Un plan stratégique de groupe et un cadre stratégique d’utilité sociale seraient élaborés au niveau du groupe.

A défaut pour un bailleur social de respecter cette obligation, le ministre en charge du logement pourrait mettre en demeure :

– un organisme d’HLM ou une SEM agréée d’acquérir tout ou partie des logements ou du capital de l’opérateur concerné ;
– une société de coordination de lui céder au moins une part.

A noter que les organismes d’HLM ou les SEM agréées dont l’activité principale est une activité d’accession sociale à la propriété, ainsi que ceux dont le siège social est situé à la Guadeloupe, à la Guyane, à la Martinique, à la Réunion, à Mayotte, à Saint-Martin et en Corse ne seraient pas concernés par cette obligation de regroupement.

• Possibilités accrues de fusion et d’absorption des opérateurs

Il résulte de la version actuelle de l’avant projet de loi qu’un office public de l’habitat pourrait transférer son patrimoine, par voie de fusion ou de scission, à un organisme d’HLM ou à une SEM agréée. Le projet de loi n’est pas plus précis sur les modalités juridiques de cette opération.

Par ailleurs, une société d’HLM ou une SEM agréée qui est dissoute pourrait transmettre son patrimoine à son actionnaire unique (opération de « dissolution-confusion ») dès lors que ce dernier est un organisme d’HLM ou une SEM agréée.

Ces différentes mesures, en l’état de l’avant projet de loi, auront un impact majeur sur les organismes HLM et les SEM de logement.