Un bailleur consent un bail commercial à un preneur le 15 septembre 1997. Le 19 mars 2008, le preneur sollicite un renouvellement au 29 septembre 2008, renouvellement que le bailleur refuse suivant congé avec refus de renouvellement sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction du 19 juin 2008 à effet au 30 septembre 2008.

Le preneur assigne alors le bailleur en contestation du congé le 12 novembre 2008, puis, à la suite de conclusions d’incident du 19 février 2009, une expertise judiciaire est ordonnée.

Suivant conclusions du 23 septembre 2013, le bailleur sollicite la condamnation du preneur au paiement d’une indemnité d’occupation.

Le 16 juin 2015, le jugement fixant l’indemnité d’éviction est rendu et finalement le bailleur exerce son droit de repentir le 2 novembre 2015.

Pour déclarer prescrite l’action en paiement de l’indemnité d’occupation du bailleur, la Cour d’appel retient que le point de départ du délai de prescription biennale était l’expiration du bail, soit le 30 septembre 2008.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel par un arrêt de principe rendu au visa des articles L. 145-28 (relatif à l’indemnité d’occupation) et L. 145-60 (relatif à la prescription) du Code de commerce en jugeant que :

« Le délai de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L. 145-28 du code de commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du preneur au bénéfice d’une indemnité d’éviction ».

Dès lors, la prescription n’avait pas commencé à courir le 30 septembre 2008, mais le 16 juin 2015.

Par le présent arrêt, la Cour de cassation étend à l’indemnité d’occupation un principe d’ores et déjà acquis en matière d’indemnité d’éviction, qu’elle rappelle d’ailleurs.

La présente décision permet, de manière fort logique, de tempérer la brièveté et l’implacabilité de la prescription biennale applicable aux baux commerciaux.

Toutefois, à notre sens, une telle solution ne s’appliquerait pas en cas de congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le droit du preneur au bénéfice d’une indemnité d’éviction étant consacré dans son principe dès la signification dudit congé.