Dans un arrêt du 1er juillet 2020, le Conseil d’État réaffirme que le régime de la TVA sur marge ne s’applique pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère de terrain bâti.

En principe, la TVA est une contribution touchant le chiffre d’affaires et non le bénéfice. Ainsi, la totalité du prix de vente est concernée. En contrepartie, le vendeur assujetti peut déduire la TVA qui lui a été facturée en amont.

La TVA sur marge obéit à des règles presque opposées dans leur fondement. Ainsi, la TVA sera calculée, non pas sur le chiffre d’affaires mais sur la marge réalisée, ce qui amène certains auteurs à considérer la TVA sur marge comme un impôt sur les bénéfices.

En l’espèce, une société de marchand de biens a acquis un ensemble immobilier constitué d’un terrain sur lequel était implantée une maison d’habitation. Après son acquisition, l’ensemble immobilier a fait l’objet d’une division en neuf parcelles cédées en six lots distincts, l’une constituée d’un terrain supportant la construction et les huit autres de terrains nus.

La société a fait l’objet d’un contrôle fiscal, à l’issue duquel elle a été assujettie à des rappels de TVA procédant de la remise en cause du régime de la TVA sur la marge, dont elle avait fait application pour les opérations de cession de terrains à bâtir.

Le Tribunal administratif puis la Cour administrative d’appel ont tous deux fait droit aux demandes de la requérante en la déchargeant des rappels TVA auxquels elle a été assujettie. A la suite à ces décisions, le ministre de l’Action et des Comptes publics a donc saisi le Conseil d’Etat.

Dans sa décision, le Conseil d’État infirme la décision de la Cour administrative d’appel et explique que « les règles de calcul dérogatoires de la TVA s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti ».

Ainsi, les juges d’appel ont donc mal interprété les dispositions du Code général des impôts en jugeant que ne faisait pas obstacle à la mise en œuvre du régime de la TVA sur marge la circonstance que les biens cédés comme terrains à bâtir n’avaient pas été acquis comme tels.

Par Elie Lellouche