le 16/06/2020

Précisions autour de la notion d’ensemble immobilier

Cass. Civ., 3ème, 26 mars 2020, n° 18-16117

L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin dernier, soumet les immeubles bâtis ou groupes d’immeubles bâtis à destination d’habitation au régime de la copropriété de manière impérative. Cependant, les ensembles immobiliers restent soumis au régime de la copropriété à titre facultatif.

L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 26 mars 2020 permet néanmoins de préciser la notion d’ensemble immobilier. En l’espèce, deux sociétés sont propriétaires de fonds contigus sur lesquels sont construits deux groupes d’immeubles et dont les garages souterrains respectifs sont desservis par une rampe d’accès commune.

L’un des propriétaires a assigné le propriétaire voisin afin qu’il lui soit fait interdiction de traverser ses parcelles. Le défendeur demande alors reconventionnellement que soit reconnu la soumission de l’ensemble immobilier constitué des immeubles édifiés sur les deux fonds au statut de la copropriété, ce qui lui permettrait alors d’emprunter la rampe litigieuse.

La Cour d’appel de Chambéry applique le statut de la copropriété, sur le fondement de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, en se fondant sur la seule présence d’une rampe d’accès permettant l’accès aux sous-sols respectifs des deux sociétés sans avoir constaté l’existence de terrains et de services communs partagés par les deux ensembles immobiliers. Insatisfait de cette décision, le propriétaire désireux d’interdire la rampe au propriétaire voisin a formé un pourvoi en cassation.

Par le présent arrêt, la Cour de cassation censure l’arrêt des juges en expliquant que la qualification d’ensemble immobilier suppose l’existence de terrains, d’aménagements et de services communs, ce qui ne saurait résulter uniquement de la présence d’une rampe d’accès aux sous-sols de deux bâtiments privatifs.

En effet, la copropriété est une forme d’indivision organisée. Il est dès lors incontournable que l’élément commun fédérateur soit en indivision pour qu’il y ait nécessairement besoin d’un organe commun de gestion. Or, selon la Haute Cour, la Cour d’appel n’a pas expressément constaté la propriété commune des parties sur la rampe desservant les garages en sous-sol et l’entrée commune mais uniquement sa construction avec leur accord, dans le but de servir à un usage commun.