Le 25 octobre 2018 la Cour de cassation est venue affiner sa jurisprudence sur la notion de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

En l’espèce, les différents acquéreurs des lots de copropriété d’une résidence située dans une station touristique ont consenti un bail commercial à une société ayant pour activité la gestion et l’exploitation d’ensemble immobiliers à usage touristique. La société locataire a notifié à chaque propriétaire un mémoire en révision du loyer en invoquant une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur locative de la totalité de la résidence.

La société s’est fondée sur l’article L.145-38 du Code de commerce qui permet une révision légale à la valeur locative en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité de plus de 10%.

Il convient de rappeler que la commercialité appliquée au cas d’espèce doit s’entendre de la capacité pour un établissement de tourisme à attirer la clientèle et à louer à ses clients des nuitées et des locations saisonnières.

La société locataire soutenait que les facteurs locaux de commercialité avaient évolués de manière significative dans la mesure où quatre établissements voisins avaient fait faillite et que la reprise de leurs fonds de commerce s’était faite à une valeur nulle conduisant à une baisse des loyers leur permettant de proposer des prix inférieurs constituant pour la demanderesse un environnement économique très défavorable.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette sa demande de révision en précisant que « la présence de sociétés commerciales concurrentes ne peut être considérée comme la démonstration à elle seule d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ».

La Cour de cassation rejette à son tour le pourvoi formé par la société et approuve la Cour d’appel d’avoir retenu que la société ne rapporte pas la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité puisque « le fait que quatre autres résidences de tourisme de la station aient renégocié les loyers versés aux propriétaires investisseurs est une décision de gestion propre aux résidences concernées et n’est pas opposable aux preneurs pour apprécier la commercialité de la résidence ».

La notion de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité de l’article L.145-38 du Code de commerce est donc entendue strictement par la Cour de cassation qui refuse de l’admettre en cas d’évolution, d’augmentation ou de diminution de la commercialité, seule la preuve de la transformation d’un de ses éléments pouvant être accueilli favorablement.

La Cour de cassation penche ainsi dans le sens de la sécurité juridique et donne un caractère exceptionnel à l’article L.145-38 précité.