le 23/11/2017

Point de départ de l’action en répétition des charges indues est celui de la régularisation des charges

Cass., 3ème civ., 9 novembre 2017, n° 16-22.445

Une Amicale de locataires a assigné son bailleur social dans un premier temps en expertise pour déterminer le montant de charges locatives, puis au fond en restitution des charges indues.

Le Tribunal d’Instance a fait droit aux demandes des locataires.

Le bailleur a relevé appel du jugement et invoqué la prescription de l’action des locataires, en faisant valoir que la prescription de l’action en remboursement des charges indues commencerait à cour au jour du paiement des provisions indues et non à la date de régularisation des charges.

La Cour d’Appel a validé cet argument et par ailleurs jugé que l’absence de régularisation des charges n’était pas sanctionnée par le législateur.

Dans un attendu de principe rendu notamment au visa de l’article 2224 du Code civil, la troisième chambre de la Cour de la cassation a cassé et annulé l’arrêt d’appel en considérant que :

« L’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ;

Que ce jour est celui de la régularisation des charges qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision. »

La Cour de Cassation a en revanche considéré, comme les juges du fond que « l’obligation de régularisation annuelle des charges n’était assortie d’aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription. »

L’action en remboursement de charges indues ayant pour objet de restituer au locataire l’excédent qu’il a versé, seule une régularisation des charges peut faire apparaître un trop-perçu, c’est donc naturellement que la juridiction suprême fait courir le délai de prescription de l’action en remboursement de charges indues à compter de cette régularisation.