le 16/06/2016

Point de départ de l’action en répétition de charges locatives indues

CA Orléans, Civ., 15 février 2016, n° 14-03349, Juris-Data n° 2016-002393

CA Orléans, Civ., 15 février 2016, n° 14-03349, Juris-Data n° 2016-002393

Une association de locataires a assigné le 21 février 2012 une société anonyme d’HLM en répétition de charges de chauffage, et plus précisément en répétition de la part fixe correspondant à l’investissement et à l’amortissement des installations de chauffage (dite « R2 ») figurant sur la facture émise par l’entreprise de distribution du chauffage, pour la période comprise entre le 1er janvier 2008 et le 7 décembre 2010.

Selon cette association, une telle charge, qui n’était pas au moment des faits expressément visée par l’article L. 422-3 du Code la construction et de l’habitation listant les charges récupérables pour les logements sociaux, n’a acquis un caractère récupérable qu’à la suite de l’entrée en vigueur de la loi du 7 décembre 2010 laquelle a précisément ajouté ce poste à la liste susvisée.

Le bailleur invoquait quant à lui le caractère interprétatif, et donc rétroactif, de cette loi pour justifier l’imputation des charges litigieuses auprès de ses locataires.

Le premier Juge a écarté cet argument au motif que la loi susvisée avait créé une nouvelle charge récupérable, et n’était donc pas interprétative.

En revanche, si le Juge du fond a estimé bien fondée l’action en répétition de l’association, il n’a pas fait droit à l’intégralité de la demande de répétition, la considérant prescrite pour la période antérieure au 21 février 2009.

Saisie au principal par le bailleur et à titre incident par le preneur, la Cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 15 février 2016, a confirmé le jugement de première instance.

A cet effet, la Cour a jugé que la loi du 7 décembre 2010, qui modifiait le droit antérieur, n’était pas interprétative.

S’agissant du point de départ du délai de prescription en répétition des charges, que l’association de locataires demandait à être fixé au moment de la régularisation des charges, la Cour d’appel a considéré qu’il court à compter du versement de la provision, quand bien même le poste sur lequel elle sera imputée n’est pas encore déterminé, et en ce en raison du caractère libératoire du paiement.

Ce faisant, la Cour d’appel adopte la position précédemment prise par la Cour de cassation qui considérait que le point de départ du délai de prescription de l’action en répétition de l’indu est la date du paiement de chacune des sommes indues dont le remboursement est demandé.(cf. arrêt n° 10-10.013, Civ. 3ème, 23 mars 2011).