La Cour d’appel de Nancy par un arrêt rendu le 25 avril 2018 est venue affirmer la stricte application des termes de l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 concernant la fixation des loyers de sous location.

En l’espèce, un locataire preneur à bail d’un appartement à usage d’habitation dont le loyer principal s’élevait à la somme de 305,90 € auquel s’ajoutait une provision de charges de 42,69 € a consenti une sous-location portant sur une des chambres de l’appartement pour un loyer mensuel de 300 € charges comprises.

Le sous locataire versait donc, pour une chambre, un montant quasiment équivalent au loyer dû au bailleur pour l’entier appartement.

Le sous-locataire a assigné le locataire principal en restitution du trop versé de loyer en se fondant sur l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui dispose que :

« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location ».

Aux termes de cet article le loyer du sous-bail ne peut excéder celui du bail principal.

Le locataire principal soutenait que pour fixer le loyer de sous-location, il ne fallait pas uniquement prendre en considération le prix du loyer inscrit en numéraire dans le contrat de bail principal mais qu’il devait également être tenu compte de la valeur locative de l’appartement augmentée notamment grâce à d’importants travaux réalisés ce dernier.

Après avoir rappelé que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public de protection des locataires et ne sont pas applicables au sous-locataire à l’exception de cet article 8, les juges ont affirmé que « l’argumentation du locataire principal méconnait l’exigence de sécurité juridique contenue dans le texte en faisant dépendre la limite de l’engagement du sous locataire d’une estimation de la valeur locative du logement représentant en l’occurrence 4 fois celle arrêtée par le bail, en raison de l’exécution de travaux de rénovation, par et à la charge du locataire principal sur la base d’un prétendu accord implicite avec le propriétaire, dont la réalité n’est d’ailleurs pas prouvée ».

Les juges ont par ailleurs précisé que « la raison d’être de cette disposition est, notamment, de protéger le sous-locataire en prohibant toute possibilité d’enrichissement du locataire principal au regard des conditions financières de la sous-location et ce, au moyen d’un élément de comparaison univoque, vérifiable et indiscutable, à savoir le montant du loyer mentionné dans le bail liant le propriétaire et le locataire principal et payé par ce dernier ».

Ainsi, la Cour fait prévaloir une interprétation stricte du texte, peu importe l’importance des travaux réalisés par le locataire, la répercussion de leur prix n’a pas à être réalisée au détriment de son sous-locataire.

Les faits de l’espèce ont donc permis de caractériser une violation manifeste des dispositions de l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ayant pour conséquence la condamnation du locataire principal à rembourser au sous-locataire le trop-perçu de loyers.

La Cour d’appel de Nancy vient donc réaffirmer une jurisprudence initiée par la Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 1^er mars 2016 (CA Paris, pôle 4, ch 4. n° 14/08524).