Le décret fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux qui devait être pris en application de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 est paru et sera applicable à compter du 1er juin 2016 (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016).

Ledit décret fixe ainsi les modalités suivantes :
•    Etendue et objet de l’état des lieux ;
•    Forme de l’état des lieux ;
•    Contenu de l’état des lieux.

Sur l’étendue et objet de l’état des lieux :

L’état des lieux devra porter sur la totalité des locaux et équipements d’usages privatifs mentionnés au contrat de bail et pour lequel le locataire a la jouissance exclusive.

Sur la forme de l’état des lieux :

L’état des lieux devra permettre la comparaison entre l’état du logement lors de l’entrée dans les lieux du locataire et l’état du logement lors de sa sortie des lieux.
Afin de faciliter la comparaison, les deux états des lieux pourront être réalisés sous la forme d’un document unique.

Cependant, s’il s’agit de documents distincts, ils devront revêtir une forme similaire.

L’état des lieux pourra être établi sous forme papier ou électronique et remis à chacun des parties ou à son mandataire, en main propre ou par voie électronique.

Il pourra par ailleurs être accompagné de photographies.

Sur le contenu de l’état des lieux :

L’état des lieux devra décrire le logement ainsi que constater son état de conservation.

D’entrée ou de sortie, l’état des lieux devra au moins comporter les informations suivantes :
– son type (s’il s’agit d’un état des lieux d’entrée ou de sortie) ;
– sa date d’établissement ;
– la localisation du logement ;
– le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
– le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
– les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie, le cas échéant ;
– le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
– pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images (photos) ;
– la signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.
L’état des lieux de sortie comprendra, outre, toutes les informations mentionnées ci-avant :
– l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;
– les évolutions constatées de l’état de chaque pièce et parties du logement depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

Ce même décret fixe les modalités de la prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale.

S’agissant de la vétusté, notion qui exonère le locataire de son obligation de réparations locatives, le nouveau décret innove puisqu’il en donne une définition, à savoir, l’« état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement » sans toutefois préciser les modalités d’application telles que pourtant annoncées à l’article 7, d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014.

Pour mesurer la vétusté, les parties pourront, mais ce n’est qu’une faculté, convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location, et ce, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.

De telles grilles définissent au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.