L’urbanisation des zones à urbaniser dites zones AU peut être réalisée par différents moyens, selon les équipements existant d’ores et déjà dans la zone.

L’article R. 123-6 du Code de l’urbanisme (désormais codifié à l’article R. 151-20), dans sa rédaction en vigueur avant la recodification du Code par l’Ordonnance du 23 septembre 2015, prévoyait ainsi que :

« Lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, les orientations d’aménagement et le règlement définissent les conditions d’aménagement et d’équipement de la zone.

Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d’aménagement et le règlement ».

En d’autres termes, lorsque la zone AU est dotée d’équipements d’une capacité suffisante, les constructions peuvent y être autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone tels que prévus par les Orientations d’aménagement et le Règlement.

L’utilisation des orientations d’aménagement dans ce type de zone est généralement recommandée car elles permettent d’encadrer l’aménagement de ces secteurs.

L’arrêt rendu par le Conseil d’Etat le 30 janvier dernier permet de préciser les conditions dans lesquelles les autorisations de construire peuvent être délivrées au sein d’une telle opération d’ensemble.

Précisément, dans cette affaire, la commune de Montpellier avait inséré dans le règlement de son PLU concernant la zone AU, des dispositions spécifiques subordonnant la délivrance des permis de construire dans cette zone à la réalisation préalable et au fur et à mesure des équipements internes, y compris dans le cas d’une opération d’ensemble.

Saisie de cette question, la Cour administrative d’appel de Marseille avait considéré qu’en posant cette règle, les auteurs du règlement du PLU avaient ajouté aux dispositions de l’article R. 123-6 du Code de l’urbanisme une condition supplémentaire.

Le Conseil d’Etat censure cet arrêt en considérant que la Cour a commis une erreur de droit. Il considère ainsi que les dispositions de cet article « ne font pas obstacle à ce que les auteurs d’un plan local d’urbanisme puissent, lorsqu’ils définissent les conditions d’aménagement et d’équipement d’une opération d’aménagement d’ensemble, prévoir que la délivrance des autorisations de construction au sein de la zone sera subordonnée à la réalisation préalable et au fur et à mesure des équipements internes ».

En d’autres termes, les auteurs du PLU peuvent prévoir des conditions strictes d’aménagement d’une opération d’aménagement d’ensemble, et prévoir un calendrier précis de cet aménagement en subordonnant la délivrance des autorisations de construire à la réalisation préalable, et au fur et à mesure, des équipements internes à la zone, permettant ainsi un aménagement plus raisonné.