Est nulle une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse.

Bien que de rejet, cette décision qui affirme la nullité de la clause d’indexation d’un bail commercial uniquement stipulée à la hausse est assurément à ranger parmi les arrêts de principe.

C’est en effet la première fois que le Juge du droit se prononce sur cette question qui divise les juridictions du fond.

La solution doit être approuvée car une telle clause se heurte incontestablement tant à l’ordre public (de protection) de l’article L. 145-39 du Code de commerce, qui envisage l’insertion dans le bail commercial d’une clause d’échelle mobile, qu’à celui (de direction) du deuxième alinéa de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier, qui répute non écrite toute clause prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

En l’espèce, aux termes de la clause d’échelle mobile insérée au bail, le loyer était automatiquement ajusté pour chaque période annuelle en fonction des variations de l’indice du coût de la construction à la date anniversaire de la prise d’effet du contrat sur la base de l’indice du même trimestre. La particularité de la clause tenait au fait qu’elle ne jouait qu’en cas de hausse de l’indice, puisqu’elle précisait in fine qu’elle « ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision ».

Les Juges du fond (V. Paris, 2 juill. 2014, n° 12/14759, AJDI 2014. 787, obs. C. Denizot et G. Trautmann) ont réputé la clause non écrite aux motifs que, par la prise en considération de la seule variation de l’indice à la hausse, la clause d’indexation organise, en cas de baisse de l’indice choisi, un gel de l’indice devant servir à l’indexation du loyer, de telle sorte que les révisions du loyer ne seront pas opérées chaque année sur la base de l’indice du trimestre de la révision, ce qui est contraire aux dispositions du Code monétaire et financier (dans le même sens, V. Paris, 12 juin 2013, n° 11/12178, AJDI 2013. 517, obs. F. Planckeel ; TGI Paris, 13 févr. 2014, Loyers et copr. 2014, n° 149, obs. P.-H. Brault ; Versailles, 10 mars 2015, n° 13/08116, JCP E 2015. 1231, obs. Brignon).

La Cour de cassation rejette le pourvoi du bailleur : la clause d’indexation qui exclut la réciprocité est « nulle » et les Juges du fond ont « exactement retenu » que le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier le prix du bail tant à la hausse qu’à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l’indexation.