Par un arrêt rendu le 29 janvier 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a estimé que les indemnités d’occupation dues par un locataire qui s’est maintenu dans les lieux après la prise d’effet d’un congé délivré par le bailleur peuvent être déduites par ce dernier du montant du dépôt de garantie.

La Cour se prononçait sur le pourvoi interjeté par un locataire qui avait agi en restitution du dépôt de garantie qu’il avait versé au titre de la location d’un local à usage d’habitation et auquel le bailleur avait opposé la compensation des sommes dues au titre de son maintien dans les lieux postérieurement à la prise d’effet du congé pour vendre qui lui avait été délivré.

Ayant accueilli le moyen de défense du bailleur tiré de la compensation intégrale du dépôt de garantie avec les sommes dues par le locataire au titre des indemnités d’occupation, ce dernier a formé un pourvoi en soulevant deux moyens.

D’une part, il estimait que les indemnités d’occupation dont il était redevable ne constituaient pas des sommes dues au titre du bail, qui seules peuvent être déduites du dépôt de garantie, mais des sommes dues au titre d’une occupation sans droit ni titre.

D’autre part, il estimait qu’une créance d’indemnité d’occupation – née d’un fait juridique – et qu’une créance de restitution de dépôt de garantie – née d’un acte juridique – n’étaient pas connexes et ne pouvaient donc pas être compensées de plein droit dès le premier jour de leur coexistence sans être certaines, liquides ou exigibles à cette date (ancien article 1290 du Code civil).

De ce fait, le locataire estimait que son bailleur pouvait seulement demander la compensation des dettes réciproques non prescrites au jour où le juge statuait.

Or, le locataire estimait que les indemnités d’occupation demandées par le bailleur étaient prescrites en se fondant sur l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui fixe un délai de trois ans pour « toutes les actions dérivant d’un contrat de bail » portant sur des locaux à usage d’habitation occupés à titre de résidence principale.

Toutefois, la Cour de cassation n’a retenu aucun de ces arguments et a approuvé la Cour d’appel de Versailles d’avoir débouté le locataire de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

Elle rappelle avant tout que, selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution des obligations locatives du locataire et estime que les sommes dues au titre d’un maintien dans les lieux au-delà du terme du bail constituent des « sommes restant dues au bailleur » qui peuvent être déduites du dépôt de garantie.

Elle indique ensuite, de manière assez laconique, que la Cour d’appel de Versailles a déduit « à bon droit » du dépôt de garantie les sommes dues au titre des indemnités d’occupation.

L’auteur de ces lignes regrette que la Cour de cassation n’ait pas souhaité trancher plus clairement la question de la connexité des dettes en cause, mais également celle de la prescription soulevée par le locataire.

En effet, rappelons que la Cour de cassation avait admis par le passé que des dettes de natures contractuelle et extracontractuelle pouvaient être compensées de plein droit, dès le premier jour de leur coexistence, en raison de leur connexité (Cass. com., 2 juill. 1973, n° 72-11.096 ; Cass. 1re civ., 25 oct. 1972, n° 70-12.163) avant d’opérer un revirement de jurisprudence (Cass. com., 14 mai 1996, n° 94-15.919 ; Cass. com., 22 avr. 1997, n° 95-17.600).

Rappelons également que la Cour de cassation n’a toujours pas tranché la question du délai de prescription des actions en paiement d’indemnités d’occupation faisant suite au maintien dans les lieux de locataires privés de titre, permettant ainsi des divergences d’interprétations.

La Cour d’appel de Caen applique ainsi le délai de droit commun de cinq ans (CA Caen, 2^e ch. civ. et com., 3 avr. 2025, n^o 24/01128), tandis que la Cour d’appel d’Amiens applique le délai spécial de trois ans de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (CA Amiens, 1^re, ch. civ., 19 mai 2020, n^o 18/04363).

La Cour de cassation ne s’étant pas prononcée sur ces deux questions, devons-nous donc en déduire que la question de la connexité des dettes était secondaire puisque la prescription n’était pas acquise au jour où la demande de paiement d’indemnités d’occupation a été formulée ? Cela voudrait dire que la Cour de cassation retient le délai de prescription de droit commun de cinq ans puisque la demande du bailleur a été formulée moins de cinq ans après l’occupation des lieux sans droit ni titre, mais plus de trois ans après.

Ou devons-nous en déduire que la question de la prescription était secondaire puisque les dettes étant connexes, elles ont été compensées de plein droit dès le premier jour de leur coexistence ? Cela voudrait dire que la Cour de cassation a opéré un nouveau revirement de jurisprudence sur la question et admet la connexité de dettes contractuelle et extracontractuelle.

Malheureusement, rien ne nous permet de trancher clairement en faveur de l’une ou l’autre de ces interprétations.