Dans notre lettre d’actualité n° 113 d’octobre 2020, nous avions détaillé le contenu de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations.
Cette ordonnance prise sur le fondement de l’article 198 de la loi ELAN avait pour objectif d’harmoniser et simplifier les procédures administratives, de répondre plus rapidement à l’urgence spécifique à ce domaine, de préciser les pouvoirs du maire, et de favoriser l’organisation au niveau intercommunal des outils et moyens de lutte contre l’habitat indigne.
Afin de répondre à ces objectifs l’ordonnance a créé une police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, en remplacement des procédures de police administrative spéciale existantes auparavant, tant dans le Code de la construction et de l’habitation que dans le Code de la santé publique.
L’objet de cette nouvelle police est défini au nouvel article L. 511-2 du Code de la construction et de l’habitation (ci-après, CCH). Il s’agit de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes :
1°) les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques, qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers ;
2°) le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation, lorsqu’il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d’habitation ou d’utilisation ;
3°) l’entreposage dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation de matières explosives ou inflammables, lorsqu’il est en infraction avec les règles de sécurité applicables ou de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ;
4°) l’insalubrité.
Comme nous l’indiquions, cette ordonnance devait être complétée par un décret d’application.
C’est désormais chose faite, le décret ayant été publié le 27 décembre 2020 sous le numéro 2020-1711.
Ce décret a notamment pour objet de préciser les modalités de mise en œuvre de la nouvelle police et plus particulièrement les règles relatives au respect du principe du contradictoire ainsi que celles relatives aux délais donnant injonction de faire les travaux.
En outre, comme préciser dans sa présentation, ce décret a également pour objet de d’opérer « un toilettage de dispositions règlementaires devenues caduques du fait de l’harmonisation des procédures de police administrative spéciale utilisées en matière de lutte contre l’habitat indigne ».
Ce « toilettage » étant particulièrement fastidieux nous aborderons les principaux points à savoir la définition des éléments communs (I) et les règles relatives à la procédure contradictoire (II)
I – La définition des éléments communs
Comme l’indique l’alinéa 2 du nouvel article L. 511-2 du CCH cette nouvelle police a pour objet de traiter « le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation. »
La notion d’équipements communs a été précisée par le décret du 27 décembre 2020 ainsi :
« constituent des équipements communs :
« 1° Les installations et conduits de ventilation et de désenfumage des circulations communes ;
« 2° Les installations de ventilation mécanique contrôlée ;
« 3° Les installations et appareils d’éclairage et d’éclairage de sécurité des escaliers, couloirs, corridors et circulations communes ;
« 4° Les installations de production et de distribution d’eau chaude et d’eau froide, ainsi que les systèmes de sécurité des installations de production d’eau chaude ;
« 5° Les installations et conduits de production et de distribution de chauffage collectif, ainsi que leurs systèmes de sécurité ;
« 6° Les installations, canalisations et réseaux divers d’alimentation en énergie (gaz et électricité) ainsi que les canalisations et réseaux divers d’évacuation (eaux usées, eaux pluviales) ;
« 7° Les systèmes de sécurité contre l’incendie, ainsi que les équipements et installations de protection et de lutte contre l’incendie ;
« 8° Les installations de stockage des hydrocarbures liquéfiés ;
« 9° Les ascenseurs ».
Si cette liste reprend peu ou prou celle de l’ancien article R. 129-1 du CCH, désormais abrogé, il y a lieu de noter que les quelques rajouts portent essentiellement sur l’intégration dans cette définition des systèmes de sécurité des éléments lesquels n’étaient pas évoqué précédemment.
L’objectif de sécurité est ainsi renforcé.
A noter également que « les canalisations et réseaux divers d’évacuation (eaux usées, eaux pluviales) » ne rentraient précédemment pas dans la notion d’équipement commun au sens de cette police, alors que par principe ces éléments jouent très souvent un rôle important dans l’apparition des désordres structurels.
Ainsi, lorsque l’un de ces éléments se révèle être défectueux et susceptible de créer un risque pour la sécurité des occupants mais également à des tiers, ou est plus simplement susceptible de nuire aux conditions d’habitation et d’occupation, le maire peut prendre un arrêté enjoignant le propriétaire de procéder à la suppression du risque.
II – Sur les règles relatives à la procédure contradictoire
Cette police étant par nature susceptible d’interférer sur la gestion d’un bien privé, les principales règles relatives au respect du principe du contradictoire qui imposent au pouvoir compétent de laisser le propriétaire prendre connaissance des mesure envisagées, demeurent pour la plupart identiques.
Cependant, il y a lieu de préciser qu’en matière d’insalubrité, l’autorité compétente, préalablement à la prise d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, doit informer les personnes concernées des motifs qui la conduisent à envisager de mettre en œuvre la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles et des mesures qu’elle compte prendre.
Cette information peut se faire par la remise ou la mise à disposition du rapport motivé du directeur général de l’ARS, du directeur du SCHS, des services municipaux ou intercommunaux compétents ou de l’expert désigné.
L’article R. 511-3 issu du décret, énonce que les personnes concernées, disposent alors d’un délai d’un mois minimum pour présenter leurs observations, l’autorité ayant la possibilité s’il elle l’estime envisageable d’accorder un délai plus long.
En revanche, ce délai est réduit à 15 jours et ne peut être rallongé, dans l’hypothèse ou la mise ne place de la procédure envisagée par l’autorité compétente concerne des locaux listés à l’article L. 1331-23 du Code de la santé publique, à savoir ceux non destinés normalement à l’habitation tels « les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l’habitation, et des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation ».
Pour ce type de locaux non destinés normalement à l’habitation, mais dont il est malheureusement fréquent qu’ils soient occupés, les délais de prévenance sont donc raccourcis en raison des risques pour la sécurité des occupants qui sont propres à ces locaux.
Lorsque l’autorité compétente envisage la prise d’un arrêté fondé sur la nouvelle police sur les parties communes d’un immeuble en copropriété le décret énonce des délais spécifiques.
En effet, le nouvel article R. 511-10 du CCH dispose que le délai dont dispose le syndic représentant le syndicat des copropriétaires pour présenter des observations ne peut être inférieur à deux mois, au lieu d’un mois pour toute autre situation.
Par ailleurs et afin d’éviter l’utilisation de moyens dilatoires visant à retarder le constat de la défaillance de la copropriété dans l’exécution de l’arrêté, le nouvel article R. 511-11 du CCH dispose que sont réputés défaillants les copropriétaires qui, après avoir été mis en demeure par le syndic d’engager les démarches permettant de mettre fin à la situation, n’ont pas répondu ou n’ont répondu que partiellement aux appels de fonds destinés à financer les travaux prescrits dans le délai de quinze jours à compter de la sommation de payer.
Il s’agit là d’un point important visant à éviter des situations d’enlisement fréquemment rencontrées lorsque l’autorité compétente se voyait systématiquement répliquer que les appels de fonds nécessaires à la réalisation de travaux étaient en cours. Désormais, l’absence de retour satisfaisant dans les délais impartis suffit à démontrer la carence de la copropriété et permet à l’autorité de se substituer dans de très brefs délais aux copropriétaires défaillants ou à la copropriété défaillante dans son ensemble.
Telles sont les principales mesures édictées par ce décret sachant que, par ailleurs, si les nouvelles règles issues de l’ordonnance du 16 septembre 2020 et de ce décret sont entrées en vigueur le 1er janvier 2021, elles ne sont toutefois applicables qu’aux arrêtés notifiés à compter de cette date. En revanche, si une procédure a débuté avant le 1er janvier 2021 sur le fondement des textes antérieurement en vigueur, et en l’absence de notification d’un arrêté, la procédure doit se poursuivre désormais selon les règles applicables à compter à compter du 1er janvier 2021.
Cette coexistence possible de deux réglementations alors qu’une procédure a été initiée sans qu’un arrêté ait été pris risque bien évidemment d’aboutir à de nombreux contentieux dans un domaine qui se veut, certes, désormais simplifié, mais qui demeure toujours sensible au regard des enjeux qui sont la sécurité des biens et des personnes et le respect de la propriété privée.
Par Cyril Croix