CA Paris, 18 juin 2026, n° 24/15957

Dans les deux arrêts rendus au mois de juin, la Cour d’appel de Paris est revenue sur la méthode de fixation des indemnités d’expropriation dans l’hypothèse d’une expropriation « Loi Vivien » d’un immeuble insalubre et a écarté l’application de la méthode de la récupération foncière sur le fondement de l’article 1^er du protocole n° 1 de la Convention européenne des droits de l’homme (CEDH).

En l’espèce, les deux arrêts ont été rendus dans le cadre de l’expropriation d’un immeuble situé à Rosny-sous-Bois, chaque arrêt portant sur l’indemnité d’expropriation d’un appartement accompagné d’une cave. L’immeuble avait fait l’objet d’un arrêté de péril ordinaire (pris le 12 avril 2018), d’un arrêté de péril imminent (pris le 20 novembre 2018), puis d’un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d’habiter et d’utiliser (pris le 22 juillet 2021). L’utilité publique et la cessibilité avaient été déclarées par arrêté préfectoral du 8 octobre 2021, sur le fondement des articles L. 511-1 et suivants du Code de l’expropriation, au profit de l’Établissement public foncier d’Ile-de-France et l’ordonnance d’expropriation est intervenue le 7 juillet 2022.

Par deux jugements des 7 mai et 20 juin 2025, le Juge de l’expropriation de Bobigny avait écarté la méthode de la récupération foncière au profit de la méthode par comparaison.

A titre liminaire, la Cour d’appel rappelle que l’article L. 511-6 du Code de l’expropriation est la seule disposition du Code de l’expropriation qui impose au juge de l’expropriation une méthode de fixation de l’indemnité d’expropriation alors que le juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation quant à la méthode d’évaluation dans les autres hypothèses d’expropriation :

« Pour le calcul de l’indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation ou à l’utilisation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril »^[1].

Par la suite, empruntant au raisonnement du juge de première instance, la Cour d’appel procède à un contrôle in concreto des modalités d’indemnisation de la méthode de la récupération et conclut à une violation des dispositions de l’article 1^er du protocole n° 1 de la CEDH par l’application de cette méthode dans le cadre d’une expropriation « Loi Vivien ».

Après avoir reconnu rapidement l’applicabilité (relativement évidente) de l’article 1^er du protocole n° 1 de la CEDH (qui consacre un droit au respect des biens de toute personne physique ou morale) lorsqu’une expropriation est prononcée du fait du « transfert forcé, intégral et définitif de propriété » subi par le propriétaire, la Cour s’est attardée à analyser le moyen tiré d’une violation de l’article 1^er du protocole n° 1 de la CEDH par les dispositions de l’article L. 511-6 du Code de l’expropriation.

Si les critères de la base légale suffisante et de la poursuite d’un but légitime (la sécurité des occupants) n’ont occupé que peu de temps la Cour, le débat s’est cristallisé autour du critère de la proportionnalité, appréciée à l’aune de trois critères : les modalités d’indemnisation, le comportement de l’exproprié et celui des autorités.

S’agissant de l’indemnisation : Si l’article 1er du protocole n° 1 ne garantit pas une compensation intégrale^[2], il exige toutefois un rapport raisonnable avec la valeur du bien, point sur lequel la Cour relève plusieurs éléments :

• Une cession amiable consentie en 2020 au sein de la même copropriété, après l’évacuation et alors que l’insalubrité était avérée, s’est faite à 1.473 €/m² (pour une typologie de bien analogue à celle considérée).
• Les offres de l’expropriant ont varié et ont été revues à la baisse au cours de la procédure.
• Surtout, l’offre valorise davantage la cave (1.900 €) que l’appartement (606,86 € pour l’un des propriétaires ; 926,26 € pour l’autre), alors que les désordres structurels affectent principalement les caves.

Sur le comportement de l’exproprié, il a été relevé que les propriétaires ne faisaient l’objet d’aucune poursuite pour charges impayées, ce qui exclut toute carence reprochable. Par ailleurs, si un propriétaire exproprié a été absent lors des votes en assemblée générale de travaux, cela ne saurait écarter la violation, compte tenu de sa bonne foi et de sa situation financière modeste, point sur lequel la Cour infirme le jugement du Juge de l’expropriation de Bobigny (qui avait retenu l’absence de violation de l’article 1^er du protocole n° 1 en raison de son attitude absentéiste et de l’absence de justification du paiement des charges et de sa situation financière).

Sur le comportement des autorités publiques, la Cour d’appel assoit son raisonnement sur ce point et relève que la commune, bénéficiaire du portage foncier, connaissait la dégradation de la copropriété depuis plusieurs années (les pièces mentionnant un parcours d’acquisition amiable et par voie de préemption de plus de 18 ans). La commune était ainsi devenue propriétaire de plus d’un tiers des tantièmes et disposait du pouvoir d’intervenir auprès du syndic.

Pourtant, la Cour relève qu’un appel de fonds avait été réalisé pour la réalisation de travaux en 2015 (équivalant à 80 % du montant des travaux) qui a été remboursé aux propriétaires par le syndic sans qu’un vote de l’assemblée générale des copropriétaires ne soit intervenu. Sur ce point, la commune ne justifie pas d’être intervenue pour permettre la réalisation des travaux mais s’est contentée d’organiser un diagnostic pré-opérationnel avant une restructuration lourde sans poursuivre la procédure.

En parallèle, plusieurs arrêtés de péril avaient été pris par la commune sans que le maire n’intervienne pour les faire exécuter avant de saisir, en 2018, le Tribunal administratif de Montreuil en vue de faire évaluer les désordres, en réaction à l’effondrement d’un immeuble survenu à Marseille pour prononcer, in fine, l’interdiction définitive d’habiter.

La Cour relève enfin que le protocole municipal faisait état d’indemnités « certainement faibles » et de la nécessité d’« équilibrer le bilan financier » de l’opération aboutissant à la mobilisation de la procédure Vivien et la méthode de la récupération, utilisées, selon la Cour, « à moindre frais ».

Il en résulte, « nonobstant les buts légitimes » de la loi et les carences des copropriétaires et des syndics, une charge démesurée contraire à l’article 1er du protocole n° 1 de la CEDH.

La méthode de la récupération foncière est donc écartée au profit de la méthode par comparaison. Après examen des termes de comparaison, la Cour d’appel applique un abattement de 70 % pour l’état de la copropriété illustrant ainsi la volonté de ne pas ignorer la dégradation de l’immeuble tout en rejetant la fixation d’une indemnité résiduelle.

Ces arrêts doivent être lus avec un troisième, rendu le même jour par la même chambre, à propos d’un autre lot de la même copropriété (CA Paris, 11 juin 2026, n° 24/13441). La Cour y infirme le jugement qui avait écarté la méthode de la récupération foncière et fixe, en application de l’article L. 511-6, l’indemnité de dépossession à 13.619 € (appartement et cave). Cette solution ne procède toutefois d’aucune appréciation contraire au fond : les conclusions de l’exproprié ont été déclarées irrecevables, faute pour lui d’avoir adressé ou déposé au greffe, dans le délai de trois mois de l’article R. 311-26 du Code de l’expropriation, l’exemplaire papier destiné à être notifié au commissaire du Gouvernement – exigence que la Cour juge maintenue en dépit du revirement opéré par la Cour de cassation sur la communication par voie électronique (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 24-10.402). Saisie des seules prétentions de l’EPFIF et du commissaire du Gouvernement, qui concluaient à la conventionnalité de l’article L. 511-6, la Cour ne pouvait qu’appliquer la méthode légale. Pour des lots d’un même immeuble, l’issue du contrôle de conventionnalité a donc dépendu de la diligence procédurale de l’exproprié.

La Cour de cassation, pour sa part, a jusqu’ici affirmé le caractère impératif de la méthode de la récupération foncière dans le champ de l’article L. 511-6, y compris lorsque l’immeuble est destiné à être réhabilité plutôt que démoli (Cass. 3e civ., 13 avril 2023, n° 21-25.773). Elle a également jugé, hors procédure « Vivien », que la fixation d’une indemnité de 1,20 € selon cette méthode, pour des bâtiments voués à la démolition, ne portait pas une atteinte disproportionnée au droit au respect des biens (Cass. 3e civ., 15 mars 2018, n° 17-14.066) ; la Cour d’appel de Paris a pris soin, dans l’arrêt n° 24/13441, de relever que cette décision était étrangère au régime de la loi Vivien.

Reste la question, décisive, de l’imputation. L’expropriant était l’EPFIF, et non la commune, qui n’était pas partie à l’instance ; l’établissement faisait d’ailleurs valoir, dans l’affaire connexe, qu’il ne pouvait être regardé comme le mandataire de la commune et que le juge de l’expropriation n’était juge ni de la responsabilité des copropriétaires ni de celle de la collectivité. En tenant compte du comportement de la commune, bénéficiaire du portage, pour apprécier la proportionnalité de l’atteinte, la Cour fait du contrôle de conventionnalité le vecteur d’une appréciation globale de l’action publique sur l’immeuble.

La solution des 11 et 18 juin 2026 contribue à un état de la jurisprudence désormais hétérogène, qu’une éventuelle intervention de la Cour de cassation permettrait de clarifier, notamment sur l’imputation à l’expropriant du comportement de la collectivité.

En pratique, ces décisions invitent les expropriants à une double vigilance. D’une part, l’offre fondée sur la récupération foncière doit être cohérente dans sa construction (la valorisation de la cave au-delà de celle de l’appartement a manifestement pesé) et stable au cours de la procédure. D’autre part, il est prudent de documenter, dès le mémoire valant offre, l’action conduite par les autorités publiques sur l’immeuble (accompagnement de la copropriété, exécution des arrêtés, travaux d’office) et de présenter, à titre subsidiaire, une évaluation par comparaison assortie d’un abattement pour l’état de l’immeuble.

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^[1] La Cour rappelle à ce sujet la décision du Conseil constitutionnel n° 2010-26 QPC du 17 septembre 2010, qui a déclaré conformes à la Constitution, notamment, l’article 18 de la loi n° 70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l’habitat insalubre, dont est issu l’article L. 511-6.

^[2] CEDH, grande chambre, 25 mars 1999, Papachelas c. Grèce, n° 31423/96 les objectifs d’utilité publique peuvent militer pour un remboursement inférieur à la pleine valeur marchande ; v. également CEDH, 21 février 1986, James et autres c. Royaume-Uni, n° 8793/79, sur l’exigence d’une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur du bien