La loi 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite « loi Macron », publiée au Journal Officiel le 7 août 2015 (article 207) retouche le régime des baux commerciaux, lui-même déjà lourdement retouché par la loi Pinel du 18 juin 2014 (n° 2014-626).
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, rappelons que les congés pouvaient être donnés par lettre recommandée ou par acte extrajudiciaire ; l’acte extrajudiciaire restant cependant obligatoire dans certains cas notamment, lorsque le locataire demandait au bailleur le renouvellement de son bail.
La loi Macron vient de nouveau modifier le statut des baux commerciaux.
1) Modifications relatives au congé donne dans le cadre du bail commercial :
• Le congé donné par le bailleur ne peut plus l’être par lettre recommandée avec demande d’avis de réception mais uniquement par acte extrajudiciaire (article L. 145-9 du Code de commerce modifié).
• Le preneur a désormais la possibilité de donner congé à l’expiration d’une période triennale non plus dans les formes de l’article L145-9 du Code de commerce (ce qui impliquerait uniquement l’acte extrajudiciaire au vu de la nouvelle rédaction de l’article L.145-9 modifié) mais, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire (article L. 145-4 du Code de commerce).
• Le bailleur qui entend invoquer un refus de renouvellement du bail commercial, afin de construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain, dispose de la faculté de donner congé dans les termes de l’article L. 145-9 du Code de commerce c’est-à-dire par acte extrajudiciaire (article L. 145-4 du Code de commerce).
• Le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre du régime social a la faculté de donner congé soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception soit par acte extrajudiciaire. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du locataire.
2) Modifications concernent la demande de renouvellement du bail commercial :
• La demande de renouvellement du bail commercial qui est faite par le locataire, à défaut de congé, peut être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (article L. 145-10 du Code de commerce).
• Le bailleur qui reçoit la demande de renouvellement, doit, dans les trois mois de la notification de cette demande faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus par acte extrajudiciaire (article L. 145-10 du Code de commerce).
3) Extension des possibilités d’opter soit pour la lettre recommandée avec demande d’avis de réception soit pour l’acte extrajudiciaire :
• Lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à compter du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception (article L. 145-12 du Code de commerce).
• Lorsque le bailleur invoque l’article L. 145-18 du Code de commerce (refus de renouvellement du bail pour construire ou reconstruire) il doit dans l’acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions de l’alinéa 3 et préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit, dans un délai de trois mois, faire connaître soit par lettre recommandée soit par acte extrajudiciaire son acceptation soit saisir la juridiction compétente.
• Le locataire peut adjoindre aux activités prévues au bail des activités connexes ou complémentaires. Pour cela, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités (article L. 145-47).
• La demande faite au bailleur, indiquant les activités dont l’exercice est envisagé, doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et dénoncée, en la même forme, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce (article L. 145-49 du Code de commerce).
• Le locataire qui a fait une demande de déspécialisation au bailleur peut y renoncer à tout moment et jusqu’à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, en le notifiant au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (article L. 145-55 du Code de commerce).