L’agrandissement de la terrasse extérieure d’une brasserie sur le domaine public n’affecte pas les caractéristiques des locaux loués mais il peut constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant un déplafonnement du loyer.

Le loyer d’un bail commercial renouvelé échappe à la règle du plafonnement en cas de modification notable des éléments permettant la détermination de la valeur locative, et notamment des caractéristiques du local loué ou des facteurs locaux de commercialité (Code du commerce, art. L. 145-34).

Se fondant sur ces dispositions, le propriétaire d’un local commercial loué à usage de brasserie demande le déplafonnement du bail, se prévalant de l’agrandissement de la terrasse extérieure exploitée depuis des dizaines d’années en vertu d’une d’autorisation d’occupation du domaine public.

L’extension de cette terrasse de plein air devant l’établissement, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative, ne constitue pas une modification des caractéristiques des locaux loués selon le juge de première instance.

En revanche, en permettant d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public, l’autorisation municipale accordée contribue au développement de l’activité commerciale. Selon la Cour de cassation, la Cour d’appel aurait donc dû vérifier si cette situation modifiait notablement les facteurs locaux de commercialité, de sorte qu’elle aurait constitué un motif de déplafonnement. 

La Cour de cassation réaffirme la solution qu’elle avait déjà posée, selon laquelle une terrasse n’appartient pas à l’assiette des locaux, et partant, à ses caractéristiques (Cass. Civ., 3ème, 25 novembre 2009, n° 08-21.04,9 FS-PB :  RJDA 3/10 n° 223), soulignant alors le caractère précaire du titre d’occupation.

Les facteurs locaux de commercialité, quant à eux, dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire (Code du commerce,. art. R 145-6). Le déplafonnement du loyer est, dans cette hypothèse, subordonné à une modification effective de l’environnement des locaux loués, ayant une incidence favorable sur l’activité exercée par le locataire.

Une telle décision amène alors à considérer qu’il pourrait y a voir un risque important de déplafonnement pour toutes les activités qui ont pu bénéficier d’autorisations pour la création ou l’agrandissement de terrasses à la suite de la crise sanitaire.