Faits :
Le 13 octobre 2008, a été vendue une maison avec un atelier attenant. Ayant constaté des infiltrations dans l’atelier, ainsi qu’un affaissement de la charpente en bois de la toiture, l’acquéreur, au vu d’un constat d’huissier de justice du 1er avril 2014, a assigné les vendeurs en référé expertise le 16 mars 2015, puis au fond, le 27 septembre 2016, pour obtenir paiement des travaux de réparation et indemnisation de son préjudice de jouissance sur le fondement de la garantie des vices cachés.

La Cour d’appel a jugé cette action irrecevable comme prescrite depuis le 14 octobre 2013, soit 5 ans après la conclusion de la vente.

Principe :  
La Cour de cassation a cassé cet arrêt au visa des articles n° 1648, 2224 et 2232 du Code civil.

Elle rappelle que d’après l’article n° 1648 du Code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Aux termes de l’article n° 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Enfin, selon l’article n° 2232 du Code civil, le report du point de départ, la suspension ou l’interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit.

Apport :
Dès lors, le point de départ de la prescription extinctive du droit à garantie se confond avec le point de départ du délai pour agir prévu par l’article n° 1648 du même Code, à savoir la découverte du vice, ce qui, d’après la Cour de cassation, « annihile toute possibilité d’encadrement de l’action en garantie des vices cachés ».

La haute Cour considère en conséquence que « l’encadrement dans le temps de l’action en garantie des vices cachés ne peut être assuré, comme en principe pour toute action personnelle ou mobilière, que par l’article n° 2232 du Code civil qui édicte un délai butoir de vingt ans à compter de la naissance du droit ».

C’est ainsi que la Cour de cassation conclue que « l’action en garantie des vices cachés doit donc être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de vingt ans à compter du jour de la vente » et casse l’arrêt aux termes duquel la Cour d’appel avait encadré le délai pour agir en garantie des vices cachés dans un délai de cinq ans à compter du jour de la vente.