Le vice caché se définit communément comme un défaut de la chose vendue, la rendant impropre à l’usage à laquelle elle est destinée, ou qui en diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté, ou n’en n’aurait donné qu’un moindre prix s’il en avait eu connaissance.

Le vice invoqué, qui devra revêtir une certaine gravité, doit présenter deux caractéristiques cumulatives pour que la responsabilité du vendeur puisse être engagée, à savoir qu’il doit être antérieur au transfert de propriété de la chose, et caché, ce qui signifie que l’acquéreur ne saurait en solliciter la garantie auprès de son cocontractant s’il en a eu connaissance avant la conclusion du contrat de vente.

L’article 1643 du Code civil a cependant instauré une possibilité pour le vendeur de limiter sa responsabilité.

En effet, le vendeur est « tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Ainsi, ce dernier pourra exclure la garantie de certains vices, par le truchement d’une clause insérée au contrat de vente.

En revanche, la clause ne sera pas applicable dans le cas où le vendeur se révélerait de mauvaise foi.

Il est à souligner que le vendeur professionnel sera d’office considéré de mauvaise foi, celui-ci étant tenu de connaitre les vices affectant la chose vendue (Cass. Civ., 19 janvier 1965, n° 61-10.952).

Ce principe a récemment été rappelé par la Cour de cassation.

Aux termes de l’arrêt rendu le 15 juin 2022 par la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation, un entrepreneur en maçonnerie a acquis une ancienne ferme dans laquelle il a réalisé d’importants travaux de rénovation afin de la transformer en maison d’habitation.

Les travaux comprenaient notamment la réfection des sols du rez-de-chaussée.

Le bien était cédé à un particulier et l’acquéreur, qui avait relevé de graves désordres au sein de l’ensemble immobilier, a assigné le vendeur en diminution du prix de vente et indemnisation des vices cachés affectant l’immeuble.

La Cour d’appel de Besançon rejetait les demandes formulées par le requérant, considérant que la clause exonératoire, prévue par l’article 1643 du Code civil, devait produire ses effets, compte tenu du fait que « la profession d’entrepreneur en maçonnerie de M.X n’impliquait pas la possession des connaissances techniques lui permettant, quand il avait fait les travaux de rénovation de 1990 à 1994, d’anticiper un vice du sol » .

La Cour de cassation a conclu en l’espèce que la Cour d’appel avait violé l’article précité, aux motifs qu’un vendeur professionnel, auquel est assimilé le technicien du bâtiment qui a vendu un immeuble après l’avoir reconstruit est réputé ne pouvoir ignorer le vice affectant le bien immobilier.

Ce dernier ne peut dès lors bénéficier de la protection que constitue les clauses de non-garantie des vices cachés envers un acheteur profane.

Par cet arrêt, la Haute juridiction confirme sa jurisprudence antérieure, qui considère que le vendeur professionnel ne peut se prévaloir de l’exonération contractuelle prévue par l’article 1643 du Code civil.

Dans le cas soumis, il a ainsi été considéré qu’au vu de sa qualité de maçon, le défendeur ne pouvait ignorer les vices affectant la maison d’habitation, compte tenu de ses connaissances techniques.