le 18/01/2016

Le syndicat des copropriétaires représenté par un syndic professionnel est un non-professionnel au sens de l’article L. 136-1 du Code de la consommation

Cass., 1ère Civ., 25 novembre 2015, n° 14-20.760 

Cass., 1ère Civ., 25 novembre 2015, n° 14-21.873

Par deux arrêts en date du 25 novembre 2015, la première chambre civile de la Cour de cassation a considéré que le syndicat des copropriétaires, même s’il est représenté par un syndic professionnel, est un non-professionnel au sens de l’article L. 136-1 du Code de la consommation.

Aux termes du premier arrêt (pourvoi n° 14-20.760), la société T., agissant en qualité de syndic de plusieurs syndicats de copropriétaires, a conclu avec la société C. des contrats de prestation de services renouvelables par tacite reconduction, sauf préavis donné par courrier recommandé trois mois avant leur terme.

Sur le fondement de l’article L. 136-1 du Code de la consommation, le syndic, représentant les syndicats des copropriétaires, a résilié lesdits contrats sans respecter le délai de préavis stipulé.

En effet, dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-3 du 3 janvier 2008, ce texte prévoit que le professionnel prestataire de services doit informer par écrit le consommateur, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite.

A défaut, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction.

Considérant que le syndic n’avait pas la possibilité de se prévaloir de ces dispositions en raison de sa qualité de professionnel, la société C. l’a assigné en paiement de dommages-intérêts.

En l’espèce, se pose ainsi la question de l’applicabilité de ces dispositions protectrices issues du Code de la consommation au syndicat des copropriétaires représenté par un syndic professionnel.

En appel, la Cour d’appel saisie avait jugé que même si l’article L. 136-1 du Code de la consommation est applicable aux personnes morales il ne saurait bénéficier à un syndicat des copropriétaires représenté par un syndic professionnel.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et considère au contraire que « la représentation d’un syndicat de copropriétaires par un syndic professionnel ne lui fait pas perdre sa qualité de non-professionnel ».

Aux termes du second arrêt rendu le même jour (pourvoi n° 14-21.873), la Cour de cassation confirme cette solution tout en y apportant quelques précisions.

En l’espèce, la société I., syndic professionnel d’un syndicat des copropriétaires et agissant en cette qualité, a conclu plusieurs contrats avec la société S., prestataire de services.
Le syndic de copropriété ayant résilié lesdits contrats, la société S. l’a assigné en responsabilité délictuelle afin d’obtenir réparation du préjudice qu’elle prétend avoir subi du fait de leur résiliation.

La société S. reproche à la Cour d’appel d’avoir jugé l’article L. 136-1 du Code de la consommation applicable au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic professionnel et d’avoir estimé que celui-ci n’avait commis aucune faute délictuelle en résiliant les contrats.

En l’espèce, la Cour de cassation confirme que les dispositions de l’article L. 136-1 du Code de la consommation sont applicables au syndicat des copropriétaires, même représenté par un syndic professionnel.

La Cour de cassation justifie cette solution par le fait que le syndic de copropriété agit non pas à titre personnel mais en sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires.

La qualité de professionnel doit donc s’apprécier en la personne du syndicat des copropriétaires et non en celle de son syndic.

Elle ajoute également que cette solution demeure valable alors même que le syndic de copropriété n’aurait pas été dûment mandaté par le syndicat des copropriétaires pour résilier le contrat conclu avec le prestataire de services, cette condition n’était pas requise par les dispositions de l’article L. 136-1 du Code de la consommation.

Cet arrêt apporte enfin une précision quant à la responsabilité du syndic dans un tel cas d’espèce.

En effet, la Cour de cassation approuve la Cour d’appel d’avoir considéré que le fait pour un mandataire de se prévaloir pour le compte de son mandant d’une disposition légale pouvant bénéficier à ce dernier ne constitue pas une faute.

Partant, la responsabilité délictuelle du syndic ne saurait être engagée en l’absence de faute personnelle  de celui-ci.