Par cet arrêt, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur la recevabilité d’une action en réparation du préjudice subi du fait d’un vice caché affectant une partie commune d’un immeuble introduite par un syndicat des copropriétaires contre le vendeur.

En l’espèce, la société Paris Villiers a acquis en 2003 un immeuble qu’elle a rénové puis divisé et vendu par lots de copropriété. Les différents contrats de vente comportaient en annexe un rapport de la société Socotec relatif à l’état du toit.

A la suite d’une expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble a assigné la société Paris Villiers, l’assureur de celle-ci ainsi que la société Socotec afin qu’ils soient solidairement déclarés responsables des désordres touchant la toiture de l’immeuble.

Les sociétés défenderesses ont soulevé l’irrecevabilité des demandes en raison du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires.

Aux termes d’un arrêt du 16 janvier 2014, la Cour d’appel de Paris a suivi cette argumentation et a estimé que le syndicat des copropriétaires n’était pas titulaire de l’action en garantie des vices cachés qui appartient uniquement aux acquéreurs des lots en ce qu’elle est attachée aux contrats de vente.

Ainsi, en l’espèce, se posait à la Cour de cassation la question de savoir si le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice contre le vendeur et son assureur afin d’obtenir réparation du préjudice qu’il a subi du fait d’un vice caché affectant une partie commune.

La troisième chambre de la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel au visa des articles 14 et 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 1641 et 1645 du Code civil.

Elle considère en effet que « l’action en réparation du préjudice subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire et peut, par suite, être engagée de manière autonome et que le syndicat des copropriétaires ayant qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble a qualité pour exercer, contre le vendeur des lots, l’action en réparation des désordres affectant les parties communes de l’immeuble vendu ».

Ainsi, dans un premier temps, la Cour de cassation établit à juste titre une distinction entre l’action en garantie des vices cachés et l’action en réparation d’un préjudice subi du fait d’un vice caché.

Puis, dans un second temps, elle rappelle que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble en vertu de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. A ce titre, il a qualité pour intenter une action en réparation d’un préjudice subi du fait d’un vice caché affectant une partie commune.