En application de l’article 1601-1 du Code civil (repris par l’article L.261-1 du Code de la construction et de l’habitation), lorsque le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé, la vente d’immeuble à construire est le régime applicable.

Parmi les ventes d’immeubles à construire, on retrouve la vente en l’état futur d’achèvement, qui est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes et dont les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.

Ainsi, lorsque le vendeur s’engage à édifier ou reconstruire un bien immobilier et que lors de la réitération de la vente par acte authentique, les travaux ne sont pas encore achevés, le régime de la vente en l’état futur d’achèvement trouve application.

Il s’agit d’un régime impératif, qui impose certaines obligations au vendeur, notamment celle de produire des garanties d’achèvement.

En l’espèce, un acquéreur a conclu un contrat de réservation portant sur un logement meublé en l’état futur d’achèvement dans un l’immeuble devait faire l’objet d’une rénovation lourde par le vendeur. Alors que les travaux n’étaient pas achevés l’acquéreur a signé un acte authentique de vente, devant notaire. L’acquéreur a alors assigné le vendeur en nullité de l’acte de vente et le notaire en responsabilité et indemnisation.

L’office notarial placé en liquidation judiciaire, représenté par son liquidateur, a été condamné à payer à l’acquéreur la somme de 173 075 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011 au titre de la restitution du prix de vente, et la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts. La Cour d’appel de Versailles retient que la vente litigieuse doit être soumise au régime de la vente en l’état futur d’achèvement et qu’il appartenait au notaire de s’assurer de l’existence de garanties d’achèvement.

Le mandataire liquidateur de l’office notarial forme un pourvoi en cassation considérant que le régime de la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement n’est pas applicable, en l’espèce.

La Cour de cassation rejette le pourvoi en confirmant la motivation de la Cour d’appel, considérant que l’acte de vente plaçait expressément le contrat sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement par référence aux articles L. 261-2 et R. 262-1 du Code de la construction et de l’habitation.

La Cour retient également que le projet correspondait à une reconstruction et que les travaux n’étaient pas achevés à la date de signature de l’acte de vente, de sorte que la vente est soumise au régime de la vente en l’état futur d’achèvement.