Le nouveau formalisme applicable aux cessions de titres des sociétés à prépondérance immobilière

L’article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales instaure un formalisme spécifique applicable aux cessions de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière dont notamment les sociétés civiles immobilières (SCI).

Par ce nouveau dispositif, le législateur entend assurer l’intervention systématique d’un professionnel soumis aux obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT) à l’occasion de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière afin de renforcer la traçabilité et la sécurité des opérations.

I. Le régime antérieur : le principe de la liberté de forme

Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi du 25 juin 2026, la cession de parts sociales d’une société à prépondérance immobilière pouvait être réalisée par un simple écrit notamment au moyen d’un acte sous seing-privé signé entre les parties conformément aux dispositions de l’article 1865 du Code civil.

Le droit commun n’imposait donc aucun formalisme particulier pour la validité des cessions de parts sociales sous réserve du respect des éventuelles clauses statutaires d’agrément.

II. L’intervention désormais obligatoire d’un professionnel qualifié pour toute cession de titres de société à prépondérance immobilière

Le nouvel article 1865-1 du Code civil instauré par la loi du 25 juin 2026 subordonne désormais la validité des cessions de titres sociaux de personnes morales à prépondérance immobilière à l’intervention d’un professionnel habilité.

Ce nouveau formalisme est entré en vigueur le 26 juin 2026, lendemain de la publication de la loi au Journal officiel. En l’absence de disposition spécifique différant son application, il s’impose immédiatement à toutes les cessions conclues à compter de cette date.

On soulignera donc que la nouvelle mesure concerne tant les cessions de parts sociales (de sociétés civiles immobilières par exemple) que les cessions d’actions.

Ces cessions doivent désormais être constatées :

soit par acte authentique reçu par un notaire ;
soit par acte contresigné par avocat au sens de l’article 1374 du Code civil ;
soit par acte établi par l’expert-comptable chargé du suivi comptable de la société.

La loi n° 2011-331 du 28 mars 2011 de modernisation des professions judiciaires ou juridiques et certaines professions réglementées a consacré légalement la pratique du contreseing de l’avocat qui permet de sécuriser la signature des actes sous seing-privé. En effet, l’acte contresigné par avocat confère à l’écrit une force probante renforcée. Par son contreseing, l’avocat atteste avoir pleinement informé son client des conséquences juridiques de l’opération et contribue à garantir la réalité ainsi que l’intégrité du consentement des parties^[1].

S’agissant de l’expert-comptable, son intervention doit être appréciée au regard des dispositions du 2° de l’article 22 de l’ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945 portant institution de l’ordre des experts-comptables et réglementant le titre et la profession d’expert-comptable et de l’article 59 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques. A ce titre, l’intervention de l’expert-comptable n’est possible qu’à titre accessoire à une mission comptable existante et à condition que l’opération présente un lien direct avec cette mission.

III. Le périmètre d’application : les personnes morales à prépondérance immobilière

Le nouvel article 1865-1 du Code civil vise les personnes morales à prépondérance immobilière au sens du 2° du I. de l’article 726 du Code général des impôts.

Sont ainsi concernées les sociétés non cotées dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement composé d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des sociétés non cotées elles-mêmes à prépondérance immobilière.

Sont en revanche expressément exclues du dispositif les cessions portant sur des parts sociales ou des actions de placements collectifs mentionnés à l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier, ce qui couvre notamment les OPCVM (organisme de placement collectif en valeurs mobilières) et les FIA (fonds d’investissement alternatifs).

Par ailleurs, ne sont pas considérées comme des personnes à prépondérance immobilière par les dispositions de l’article 726 du CGI ^[2] :

Les sociétés d’habitations à loyer modéré, dont le formalisme est toutefois régi par les dispositions de l’article L. 423-4 du Code de la construction et de l’habitation ;
Les sociétés foncières qui remplissent les conditions prévues au 1°, au a du 2° et aux 3° et 4° du 1 du II. de l’article 199 terdecies-0 AB du Code général des impôts soit :
- Les entreprises agréées « entreprise solidaire d’utilité sociale» au sens de l’article L. 3332-17-1 du Code du travail ;
- Les organismes exerçant des activités (i) de maitrise d’ouvrage d’opérations d’acquisition, de construction ou de réhabilitation de logements ou de structures d’hébergement en tant que propriétaire ou preneur de bail à construction, emphytéotique ou de bail à réhabilitation ou (ii) d’intermédiation locative et de gestion locative sociale ;
- Les entreprises exerçant leur activité en faveur de personnes en situation de fragilité du fait de leur situation économique ou sociale ;
- Les entreprises rendant aux personnes en situation de fragilité du fait de leur situation économique ou sociale un service d’intérêt économique général (SIEG) ;

Les sociétés d’économie mixte exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux.

IV. Les sanctions en cas de non-respect du nouveau formalisme

Le non-respect du formalisme imposé par la loi du 25 juin 2026 entraîne une double sanction cumulative :

L’impossibilité de l’enregistrement fiscal de la cession en application du nouvel article 635-0 A du Code général des impôts ; et, surtout,
La nullité de la cession.

Par conséquent, une cession réalisée sans l’intervention d’un professionnel habilité est privée d’effet tant sur le plan civil que fiscal. Elle devient donc inopposable aux tiers et ne peut produire les effets attendus par les parties.

V. Les opérations concernées par le nouveau formalisme

Le texte vise expressément la cession de titres. La vente est donc incontestablement soumise au nouveau formalisme.

En revanche, des interrogations demeurent quant à son application à d’autres opérations portant sur les titres d’une société à prépondérance immobilière, telles que :

L’apport de titres à une autre société ;
Les opérations impliquant une transmission universelle de patrimoine (TUP) entraînant le transfert automatique des droits sociaux (fusion, dissolution par une personne morale à la suite de la réunion de toutes les parts en une seule main).

A ce jour, la lettre de la loi ne permet pas de répondre avec certitude à ces hypothèses et il appartiendra sans doute à la jurisprudence d’en préciser la portée.

En pratique, on connaissait déjà la fiscalité particulière des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière soumises à un droit d’enregistrement de 5 % – on devra donc désormais se préoccuper de ces nouvelles conditions de forme de ces cessions.

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[1] https://cnb.avocat.fr/l-acte-contresigne-par-avocat/l-acte-d-avocat-mode-d-emploi

[2] Article 726, I, 2° du CGI.