Projets immobiliers publics privés
le 12/07/2022

Le monopole des géomètres-experts aux fins de dresser les plans de division des biens fonciers dans le cadre d’une copropriété horizontale

Cass. Civ., 1ère, 29 juin 2022, F-B, n° 20-18.136

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeuble bâti dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

On parle de copropriété verticale lorsque l’immeuble représente un bâtiment d’un seul tenant et de copropriété horizontale lorsqu’on retrouve plusieurs bâtiments (par exemple des maisons individuelles) sur un terrain commun.

La copropriété horizontale suppose ains l’établissement de plans, avec des divisions foncières entre chacune des parties privatives constituant les maisons individuelles, ainsi que des définitions de parties communes (jardins, voiries, espaces communs).

A ce titre, l’article 1, 1° de la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l’Ordre des géomètres experts prévoit que le géomètre-expert est un technicien qui : « réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière ».

Aux termes d’un arrêt en date du 29 juin 2022, la première chambre civile de la Cour de cassation vient ainsi rappeler le monopole du géomètre-expert dans le cadre de l’établissement de plans de divisions foncières.

En l’espèce, une société civile immobilière a requis un notaire aux fins d’établissement d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division d’une copropriété, constituée de deux lots, correspondant à deux superficies matérialisées dans un plan annexé aux actes. Chaque lot comprenait un chalet, un jardin privatif ainsi qu’un accès commun à la voie publique qui constituant une partie commune. Les plans annexés aux actes avaient été dressés par la SCI elle-même, sans intervention d’un géomètre-expert.

Les lots de copropriété supportant chacun un chalet ont fait l’objet de cessions successives. L’un des acquéreurs soutenant que l’accès à la voie publique n’avait pas été réalisé à l’emplacement matérialisé sur le plan annexé à l’état descriptif de division correspondant à la partie commune et considérant qu’il empiétait sur son jardin privatif a assigné le Syndicat des copropriétaires, ses vendeurs, l’ancien gérant de la SCI ainsi que le notaire aux fins de voir substituer au régime de la copropriété, le régime de la pleine propriété, en interdiction des autres copropriétaires d’accéder à son lot et en indemnisation de ses préjudices.

La Cour d’appel a rejeté les demandes du copropriétaire aux fins de voir annuler le plan de division et tendant à voir constater l’inexistence de la copropriété.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt, au visa des articles 1, 1° et 2 de la loi du 7 mai 1946 instituant l’Ordre des géomètres-experts, considérant que seuls les géomètres-experts inscrits à leur ordre peuvent réaliser les études et travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers.

Il en résulte que, les plans annexés aux actes de propriété ainsi qu’à l’état descriptif de division-règlement de copropriété, venant délimiter les droits fonciers des copropriétaires sont irréguliers dès lors qu’ils n’ont pas été réalisés par un géomètre-expert.

Le géomètre-expert dispose ainsi d’un monopole incontestable pour dresser les plans et documents relatifs aux limites des biens fonciers.

Dans le cadre d’une copropriété horizontale, supposant des divisions foncières entre des terrains, il s’avère donc obligatoire de recourir à un géomètre-expert, sous peine d’irrégularité des documents dressés.