Par une question écrite en date du 31 mai 2018, une sénatrice a attiré l’attention du Ministre de la cohésion des territoires sur la réglementation applicable aux associations syndicales libres (ASL) et plus particulièrement sur les ASL de lotissement qui n’ont aucune existence administrative faute d’avoir été régulièrement déclarées ab initio en préfecture par le maître d’ouvrage.
Ella demandait ainsi si le Gouvernement entendait procéder à un assouplissement des formalités à entreprendre, plus particulièrement sur l’exigence du consentement écrit de chacun des membres, afin de permettre aux associations syndicales libres de mettre en conformité leurs statuts et ainsi recouvrer leur capacité à agir en justice.
Ce à quoi le Ministre répond : `
« Aux termes de l’article 7 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires : « Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit ». Par ailleurs, pour être dotées de la capacité juridique, les associations syndicales libres (ASL) doivent procéder à une déclaration en préfecture publiée au Journal officiel. L’omission de ces formalités ne prive pas d’existence juridique les ASL, mais rend inopposable aux tiers les décisions de l’ASL, jusqu’à leur accomplissement. Pour recouvrir sa pleine capacité juridique, l’ASL doit produire les documents requis lors de la déclaration initiale de sa création, des assouplissements étant prévus s’agissant des ASL régies par l’article R. 442-7 et suivant du Code de l’urbanisme. La constitution de ces ASL est obligatoire lorsque des équipements communs sont prévus dans le lotissement. (…)
Le fait qu’une ASL de lotissement doive être obligatoirement constituée emporte comme conséquence qu’il n’est pas nécessaire de recueillir l’accord unanime des propriétaires des lots concernés pour adopter les statuts (Cass. Civ., 3ème, 28 nov. 1972 confirmé par Cass. Civ., 3ème, 1er juill. 1980. – Cass. Civ., 3ème, 18 déc. 1991. – Cass. Civ., 3ème, 28 avr. 1993).
L’appartenance à l’ASL résulte simplement de l’inclusion du terrain dans le périmètre syndical, quels que soient les travaux exécutés ou les prestations servies. L’acquisition d’une parcelle dans un lotissement vaut par elle-même appartenance à l’ASL (Cass. Civ., 3ème, 28 nov. 1972).
L’article 3 du décret n° 2006-304 du 3 mai 2006 portant application de l’ordonnance précitée a tiré les conséquences de cette jurisprudence en exonérant les membres d’une ASL de lotissement de la production d’un écrit spécifique portant adhésion nommé « déclaration de l’adhérent » lors du dépôt du dossier de déclaration en préfecture. L’acte d’acquisition du lot valant en lui-même acceptation des statuts et adhésion à l’ASL.
Par conséquent, le dossier de déclaration d’une ASL de lotissement doit comporter : la déclaration écrite et signée par l’un des membres ou le président, deux exemplaires des statuts (conformes à la réglementation issue de la réforme de 2004) et une copie du plan parcellaire. La réglementation en vigueur permet d’ores et déjà aux ASL de lotissement au sens de l’article R. 442-7 du Code de l’urbanisme de « régulariser » leur situation, sans devoir recueillir le consentement écrit de chaque propriétaire. Le Gouvernement n’entend donc pas modifier la réglementation sur ce point ».
En conséquence, le Ministre a donc confirmé que le Gouvernement n’entend donc pas modifier la réglementation en vigueur, qui permet d’ores et déjà aux ASL de lotissement au sens de l’article R. 442-7 du Code de l’urbanisme de « régulariser » leur situation, sans devoir recueillir le consentement écrit de chaque propriétaire.