le 23/01/2020

Le droit de rétractation peut être contractuellement conféré à un acquéreur professionnel aux termes de la promesse de vente d’un bien immobilier

Cass. Civ., 3ème, 5 décembre 2019, n° 18-24.152

La Cour de cassation devait se prononcer le 5 décembre 2019, à l’occasion d’une action en paiement d’une clause pénale suite à l’exercice de sa faculté de rétractation par un acquéreur professionnel.

En l’espèce, des époux ont vendu une maison d’habitation à une société laquelle a exercé la faculté de rétractation prévue au contrat et, qui lui avait été notifiée par le notaire rédacteur de la promesse de vente.

Soutenant que la société ne pouvait se rétracter en raison de sa qualité de professionnel, les vendeurs l’ont assignée en paiement de la clause pénale.

La demande en paiement de la clause pénale est rejetée par les juges du fond.

Les requérants forment alors un pourvoi en cassation, aux motifs que l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation n’offre une faculté de rétractation qu’en présence d’un acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation au profit d’un acquéreur non professionnel.

La Cour de cassation approuve la cour d’appel au motifs que les parties peuvent conférer contractuellement à un acquéreur professionnel la faculté de rétractation prévue par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, et les vendeurs ne peuvent contester le droit de rétractation qu’ils ont contractuellement conféré à la société.

En effet, en dépit de la qualité de professionnel de l’immobilier de la société, les vendeurs ont sciemment accepté la clause négociée par laquelle ils ont donné, ensemble avec l’acquéreur, mandat exprès au notaire de notifier le droit de rétractation de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation à la société.

Par ailleurs, les vendeurs ne justifient d’aucune erreur sur l’objet de la société acquéreur ni de conditions de négociation et de signature propres à établir qu’ils n’auraient pas négocié les termes du contrat et ne démontrent pas que la clause prévoyant le droit de rétractation serait une clause de style.

Enfin, les termes « acquéreur non professionnel » figurant dans la clause litigieuse ont pour effet de conférer un droit de rétractation à l’acquéreur, clairement identifié comme étant la société.

En conséquence, la faculté de rétractation prévue par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation peut être conférée contractuellement à un acquéreur professionnel.