Les Juges du fond ont un pouvoir souverain pour apprécier si compte tenu de la gravité des faits reprochés au locataire ou aux proches dont il répond, le bail doit être résilié.
En pratique, le bailleur se trouve confronté à une difficulté majeure tirée de la jurisprudence actuelle de la Cour de cassation qui l’oblige à démontrer, pour obtenir la résiliation du bail du locataire, que le trouble de jouissance perdure au moment où le juge statue et ce même au stade de l’appel.
Un fait isolé, quoique grave, peut ne pas suffire à faire prononcer cette sanction.
C’est en ce sens que vient de se prononcer la 3ème chambre civile de la Cour de cassation (Numéro JurisData : 2015-002600) dans une affaire où une société d’HLM avait assigné en 2011 ses locataires en résiliation du bail pour manquement à leur obligation de jouissance paisible, le fils de ces derniers ayant été condamné pénalement pour avoir, courant novembre 2004, incendié plusieurs loges de gardiens et mis le feu au véhicule d’un gardien.
La Cour de cassation confirme ainsi l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles qui estimait que ces faits graves étaient demeurés isolés, la bailleresse ne faisant état d’aucun trouble de jouissance les précédant, ni d’aucun trouble de quelque nature que ce soit postérieurement.
La Cour d’appel en avait déduit que cette violation par les locataires, responsables des personnes vivant sous leur toit, de leur obligation de jouissance paisible, ne justifiait pas, en dépit de la gravité des faits, de prononcer la résiliation du bail.
Cette décision peut s’expliquer par le délai très important s’étant écoulé entre la commission des faits (novembre 2004) et l’assignation du bailleur en résiliation de bail (2011).
Il est donc essentiel d’agir au plus tôt en résiliation de bail dès qu’un locataire – ou toute personne dont il doit répondre – commet des actes d’incivilités (actes pénalement répréhensibles) et ce d’autant plus que la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 a ajouté à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 un article 7-1 alinéa 1 suivant lequel « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».