En vente immobilière et en application de l’article 1604 du Code civil, le vendeur est tenu d’une obligation de délivrance de la chose vendue, conformément aux stipulations contractuelles. A défaut de délivrance conforme de la chose vendue, l’acquéreur peut obtenir la résolution de la vente ou l’allocation de dommages et intérêts sur le fondement de la non-conformité contractuelle.
Aux termes de cet arrêt, la question était de savoir si le caractère inconstructible d’un terrain à bâtir peut relever de l’obligation de délivrance du vendeur et de la non-conformité de la chose vendue.
En l’espèce, deux époux se sont portés acquéreurs d’un terrain à bâtir et ont obtenu un permis de construire portant sur ce terrain, qui a fait l’objet d’un retrait.
Dans ces conditions, les acquéreurs ont assigné les vendeurs afin d’obtenir une indemnisation de leur préjudice sur le fondement de l’absence de délivrance conforme de la chose vendue.
La Cour d’appel rejette les demandes des acquéreurs, considérant que l’inconstructibilité d’un terrain ne constitue pas un défaut de conformité.
Les acquéreurs forment un pourvoi contre l’arrêt de la Cour d’appel en soutenant que la vente d’un terrain comme étant constructible, et qui se révèle ne pas l’être, relève du régime de la non-conformité de la chose vendue et qu’en l’espèce, le caractère du terrain à bâtir des parcelles était expressément inclus dans le cham contractuel fixé par les parties.
La Cour de cassation rejette le pourvoi en confirmant la position adoptée par la Cour d’appel.
La Cour de cassation retient ainsi que le bien dont les acquéreurs avaient pris possession correspondait à celui figurant dans l’acte de vente, s’agissant tant de sa situation que de sa contenance. Selon la Cour de cassation, la chose vendue est conforme aux stipulations contractuelles de l’acte de vente.
Clarification :
Aux termes de cet arrêt, la Cour de cassation précise que l’inconstructibilité d’un terrain constitue non pas un défaut de conformité mais un vice caché de la chose vendue, rendant celle-ci impropre à sa destination.
Il s’agit d’une confirmation de la jurisprudence de la Cour de cassation, qui a d’ores et déjà eu l’occasion de statuer sur cette question et retenir que la garantie des vices cachés constitue l’unique fondement de l’action exercée relativement à la vente d’un terrain à bâtir, révélé inconstructible. (Cass, Civ., 3ème, 20 mai 2014, n° 13-12.685)
Ainsi, il appartient aux acquéreurs d’un terrain à bâtir, qui s’est révélé inconstructible, d’agir à l’encontre des vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés et non pas sur l’absence de délivrance conforme de la chose vendue.
Cela suppose ainsi que l’action soit intentée dans un bref délai, soit dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, à peine de forclusion de l’action.