La signature d’une convention d’occupation précaire dans le cadre d’un acte de vente

Cass. Civ., 6 mai 2021, n° 20-10992

Le 30 juin 2016, une promesse de vente d’un appartement a été signée entre deux particuliers.

Par acte notarié daté du même jour, les parties ont conclu une convention d’occupation précaire portant sur le bien objet de la promesse de vente, autorisant le futur acquéreur à l’occuper dans l’attente de la signature de l’acte authentique de vente.

Le futur acquéreur avait ainsi le droit d’occuper le bien pendant une durée de neuf mois expirant le 31 mars 2017, dans l’attente de la signature de l’acte, conditionnée par l’obtention d’un crédit immobilier.

La vente n’est finalement pas intervenue, mais l’occupant bénéficiaire de la promesse s’est pourtant maintenu dans les lieux ; c’est dans ces conditions que le promettant l’a assigné en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.

La cour d’appel a constaté qu’il était occupant sans droit ni titre, a ordonné son expulsion, et l’a condamné à une indemnité d’occupation ainsi qu’au paiement de dommages-intérêts.

L’occupant a alors formé un pourvoi en cassation, demandant la requalification de la convention d’occupation précaire en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi aux motifs suivants :

« La cour d’appel a relevé que l’intention commune des parties, expressément consignée dans l’acte du 30 juin 2016, avait été de permettre à M. [B], moyennant une redevance modique, d’occuper les lieux pendant une durée de neuf mois, expirant le 31 mars 2017, en l’attente de la signature de l’acte authentique de vente qui était conditionnée par l’obtention d’un crédit immobilier.

Elle a ainsi caractérisé l’existence de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties, permettant de retenir la qualification de convention d’occupation précaire et justifiant le rejet de la demande de requalification du contrat en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ».

Dans cette espèce, c’est la condition suspensive d’obtention du prêt qui permet à la Cour de cassation de caractériser une circonstance particulière « indépendante de la seule volonté des parties » et donc de ne pas procéder à la requalification du contrat.

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