Droit de la propriété publique
le 23/06/2022

La servitude par destination du père de famille vaut titre dès lors qu’il existe, lors de la division des fonds des signes apparents de la servitude, et que l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien

Cass. Civ., 23 mars 2022, n° 21-11.986

Principe : L’article 637 du Code civil définit la servitude comme « une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ».

L’article 705 du même Code prévoit que : « toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la même main ».

Ainsi, la qualification de servitude suppose la présence d’au moins deux fonds, appartenant à des propriétaires différents.

La servitude sera matérialisée par une charge imposée au fonds servant. Le propriétaire ne pourra accorder des droits que sur son propre fonds, sans empiéter sur la propriété d’un tiers.

S’agissant de la servitude par destination du père de famille, méconnue en pratique, l’article 692 du Code civil dispose qu’elle « vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes ».

L’article 693 du même Code indique quant à lui qu’il n’y a « destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude ».

Ces deux dispositions sont à compléter avec l’article 694 du Code civil, qui reprend l’exigence d’un caractère apparent, sans pour autant exiger de caractère continu : « si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné ».

Au regard des articles précités, il existe ainsi une distinction entre l’article 692, prévoyant la servitude par destination du père de famille continue, et l’article 693, qui admet qu’une telle servitude puisse être discontinue.

La jurisprudence a récemment rappelé ce principe.

 Clarification : Aux termes de l’arrêt rendu le 23 mars 2022 par la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation, des propriétaires d’une parcelle bâtie ont assigné les propriétaires de la parcelle voisine pour la remise en état d’une canalisation d’évacuation des eaux usées qui étaient, selon eux, obstrués.

Les requérants invoquaient l’existence d’une servitude par destination du père de famille entre les deux parcelles voisines, issue de la division d’un seul fonds par acte du 30 septembre 1997.

La Cour d’Appel de Caen rejetait les demandes formulées par les requérants, au motif que l’acte du 30 septembre 1997 ne mentionnait pas l’existence d’une servitude d’écoulement des eaux usées, et qu’il est ainsi constant qu’une telle servitude a un aspect discontinu, « de sorte qu’elle ne peut s’acquérir par destination du père de famille, quand bien même elle présenterait un signe apparent matérialisé par un regard ».

La Cour de cassation est venue censurer l’arrêt rendue, considérant que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes dès lors qu’il existe, lors de la division du fonds, des signes apparents de la servitude et que l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien.

Par cet arrêt, la haute juridiction confirme la jurisprudence antérieure selon laquelle une servitude discontinue et apparente peut être établie par ce mécanisme, conformément à l’article 694 du Code civil.

Cette décision opère par ailleurs une distinction claire entre les articles 692 et 694 du Code civil, selon que la servitude se trouve continue ou discontinue.