Par une décision en date 12 septembre dernier, le Conseil d’Etat a précisé que la majoration des droits à construire, sur le fondement de l’article L. 151-28 du Code de l’urbanisme, qui autorise le règlement du plan local d’urbanisme à prévoir un bonus maximum de 50 % du volume constructible tel qu’il résulte des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol dans des secteurs à l’intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comporte des logements locatifs sociaux, ne pouvait dépasser la limite fixée en valeur absolue par le règlement du plan local d’urbanisme.

Dans cette affaire, le Maire de la commune de Neuilly-sur-Seine a délivré, le 16 janvier 2018, un permis de construire pour la réalisation de 12 logements comprenant un tiers de logements sociaux.

Saisi en première instance, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a, par un jugement du 4 février 2020, rejeté la requête déposée par Madame D. et Monsieur et Madame A. tendant à l’annulation de ce permis de construire en considérant notamment que, pour définir la distance d’implantation minimale de la construction projetée par rapport aux limites séparatives, il convenait de retenir non pas la hauteur effective de la construction mais la hauteur maximale théorique autorisée par le règlement du plan local d’urbanisme.

Saisi en cassation, le Conseil d’État a été amené à préciser la manière d’apprécier la mise en œuvre du bonus de constructibilité prévu par les dispositions de l’article L. 151-28 du Code de l’urbanisme.

Ces dispositions autorisent le règlement des PLU à :

« […] délimiter des secteurs à l’intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux au sens de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation bénéficie d’une majoration du volume constructible tel qu’il résulte des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol. Cette majoration, fixée pour chaque secteur, ne peut excéder 50 % […] ».

Ainsi, s’agissant de l’application de ces règles, le Conseil d’Etat rappelle que, s’agissant des règles de gabarit, le règlement permet, pour une distance à la limite séparative donnée, d’augmenter d’un coefficient de 1,3 la hauteur du bâtiment autorisée par la règle de distance aux limites séparatives ou, pour une hauteur donnée, de réduire la distance aux limites séparatives exigée par l’article UD 7 d’un coefficient de 1,3.

Toutefois et cela constitue l’apport de la décision, le Conseil d’Etat a précisé que « cette hauteur ou cette distance ainsi calculée ne saurait, toutefois, être augmentée ou réduite au-delà ou en-deçà de la limite fixée en valeur absolue par le règlement du plan local d’urbanisme ».

L’affaire a été renvoyée devant le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise.