1 – Prévoir une clause d’échelle mobile = clause d’indexation automatique
- nécessité d’une clause expresse dans le contrat de bail initial
- automaticité de la variation (à la hausse comme à la baisse)
- choix d’un indice licite au regard de l’article 112-1 du Code monétaire et financier
- respecter une périodicité (le plus souvent annuelle)
2 – Mettre en œuvre la stratégie de l’article L. 145-39 du Code de commerce
Clause d’indexation automatique dans le bail initial = fixation du loyer à la valeur locative possible (avec lissage de 10% par an) si variation de plus de 25% par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou judiciairement.
3 – Prévoir une clause-recette = clause de loyer binaire
- une partie fixe / une partie variable
- compétence du juge des loyers commerciaux
Cass. civ. 3ème, 29 novembre 2018, n°17-27.798, Publié au bulletin
4 – Prévoir une durée contractuelle supérieure à neuf ans
En application du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce, lorsqu’un bail comporte une durée contractuelle supérieure à neuf, le loyer renouvelé est fixé à la valeur locative par application de paliers de 10% par an depuis la loi 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel.
5 – Utiliser la stratégie de la prorogation tacite depuis plus de douze ans
Déplafonnement d’office du loyer renouvelé avec une fixation à la valeur locative « one shot » dès la date d’effet du renouvellement. Autrement dit sans l’existence du lissage de « 10% » susmentionné.
Par Alexane Raynaldy