La maîtrise du loyer commercial : un gage de valorisation de l’actif immobilier

1 – Prévoir une clause d’échelle mobile = clause d’indexation automatique

  • nécessité d’une clause expresse dans le contrat de bail initial
  • automaticité de la variation (à la hausse comme à la baisse)
  • choix d’un indice licite au regard de l’article 112-1 du Code monétaire et financier
  • respecter une périodicité (le plus souvent annuelle)

 

2 – Mettre en œuvre la stratégie de l’article L. 145-39 du Code de commerce

Clause d’indexation automatique dans le bail initial = fixation du loyer à la valeur locative possible (avec lissage de 10% par an) si variation de plus de 25% par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou judiciairement.

 

3 – Prévoir une clause-recette =  clause de loyer binaire

  • une partie fixe / une partie variable
  • compétence du juge des loyers commerciaux

Cass. civ. 3ème, 29 novembre 2018, n°17-27.798, Publié au bulletin

 

4 – Prévoir une durée contractuelle supérieure à neuf ans

En application du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce, lorsqu’un bail comporte une durée contractuelle supérieure à neuf, le loyer renouvelé est fixé à la valeur locative par application de paliers de 10% par an depuis la loi 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel.

 

5 – Utiliser la stratégie de la prorogation tacite depuis plus de douze ans

Déplafonnement d’office du loyer renouvelé avec une fixation à la valeur locative « one shot » dès la date d’effet du renouvellement. Autrement dit sans l’existence du lissage de « 10% » susmentionné.

 

Par Alexane Raynaldy

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