Elle lutte contre l’occupation illicite du bien d’autrui et protège davantage les propriétaires. Certaines mesures sont toutefois mises en place pour favoriser en parallèle la recherche de solutions amiables contre les impayés locatifs.

Aggravation des sanctions pénales contre le squat

L’article 226-4 du Code pénal sanctionne désormais l’occupation illicite du domicile d’autrui par 3 ans d’emprisonnement et 45.000 € d’amende (au lieu de 1 an et 15.000 € avant la Loi). La notion de domicile est élargie à « tout local d’habitation contenant des biens meubles appartenant [à autrui], que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non ». Les résidences secondaires sont donc également protégées. Le nouvel article 315-1 du Code pénal créé par la Loi sanctionne quant à lui l’occupation illicite des bâtiments à usage commercial, agricole ou professionnel par 2 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende.

Clause résolutoire obligatoire

Les baux d’habitation doivent désormais contenir une clause résolutoire pour loyers impayés (art. 24 de la Loi du 6 juillet 1989).

Attention : en l’absence de précision contraire par la Loi, cette obligation devrait s’appliquer à tous les baux conclus après son entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Cela reste toutefois à préciser par le législateur ou par la jurisprudence. 

Révision de la procédure d’acquisition de la clause résolutoire en faveur des propriétaires

Le délai octroyé au locataire pour régulariser sa dette locative après délivrance d’un commandement de payer passe de 2 mois à 6 semaines (article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Si les impayés persistent, le bailleur peut délivrer une assignation aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et expulsion du locataire. Elle doit être dénoncée au préfet 6 semaines minimum avant la date d’audience, au lieu de 2 mois avant l’entrée en vigueur de la Loi.

Attention : l’obligation de signaler le commandement de payer à la CCAPEX subsiste si l’impayé dure depuis plus de deux mois ou s’il est égal à 2 fois le montant du loyer.

En revanche, le délai de saisine de la CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) au moins de 2 mois avant l’assignation sous peine d’irrecevabilité de celle-ci demeure, ce qui, dans cette situation précise, rend concrètement inefficace le nouveau délai d’effet du commandement.

L’article 24 modifié rappelle enfin que le juge peut octroyer des délais de paiement si, au jour de l’audience, le locataire est en situation de régler sa dette et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant. Le délai maximum est de 3 ans par dérogation à l’article 1343-5 du Code civil.

Recommandations :

• Notifier tout impayé à la CAF/CCAPEX pour favoriser les solutions amiables ;
• Saisir un Commissaire de Justice pour délivrer le commandement de payer et le notifier simultanément à la CCAPEX ;
• Laisser courir un délai de 2 mois ;
• Délivrer l’assignation avec une notification simultanée au préfet ;
• La date d’audience doit être postérieure à 6 semaines.

Recherche de solutions amiables favorisée en matière d’impayés locatifs

L’article 7-2 de la Loi n° 90-449 du 31 mai 1990 dite « BESSON I » a été mis à jour : il renforce les missions des Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX).

La coordination des CCAPEX avec le préfet et les CAF est également favorisée pour permettre de mieux évaluer la situation des expulsions locatives, décider du maintien ou de la suspension des APL, et orienter le traitement des signalements d’impayés vers un accompagnement social en vue de l’apurement de la dette.