le 15/10/2015

La loi Macron et le logement intermédiaire

Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, dite "loi Macron"

L’itinéraire législatif de la loi Macron a été jalonné de nombreux rebondissements aux retentissements médiatiques importants.

Parmi les 308 articles de cette loi, plusieurs dispositions éparses et d’importance inégale concernent le logement social.

Nous n’aborderons ici que les mesures qui concernent le logement intermédiaire et le dispositif de la vente en l’état de futur achèvement « inversée ».

En premier lieu, il convient de noter que le régime juridique du logement intermédiaire sera modifié par la loi Macron à compter du 1er janvier 2020 pour ne plus constituer, à cette date, un service d’intérêt économique au sens de l’article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

En conséquence, les opérations portant sur du logement intermédiaire ne bénéficieront plus de l’exonération de l’impôt sur les sociétés.

Le dispositif initialement mis en œuvre définissait le logement intermédiaire au travers de quatre critères cumulatifs (art. L. 302-16 du CCH).

Le premier critère était géographique. La loi Macron l’a supprimé.

Pour mémoire, le logement intermédiaire devait se situer dans une commune appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants (art. 232 du Code général des impôts) ou dans une commune de plus de 15.000 habitants en forte croissance démographique définies par décret (art. L. 302-5 al. 7 du CCH).

Les autres éléments de la définition du logement intermédiaire n’ont pas été modifiés :

En premier lieu, les logements intermédiaires sont des logements faisant l’objet, sous quelque forme que ce soit, d’une aide directe ou indirecte accordée par l’État, une collectivité territoriale ou l’un de ses groupements, ou par toute autre personne morale.

En deuxième lieu, pendant la durée fixée lors de l’attribution de l’aide susmentionnée, ces logements sont destinés à être occupés à titre de résidence principale par des personnes physiques dont les ressources n’excèdent pas des plafonds fixés par décret sans pouvoir être inférieurs à ceux du secteur social. L’évaluation tiendra compte de la typologie du ménage, de la localisation et du mode d’occupation du logement.

En troisième lieu, le prix ou le loyer afférant à ces logements ne doit pas excéder, pendant la durée prévue, les plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement, de son type, et le cas échéant de son mode de financement, sans pouvoir être inférieurs à ceux du secteur social.

Le cadre d’intervention d’un organisme HLM en matière de logements intermédiaires reste limité au seuil de 10 % du parc locatif social dudit organisme. Institué par l’ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014, ce seuil n’a pas été modifié par la loi Macron. Il est de nature à écarter tout risque de déqualification de leur mission d’intérêt général au sens du droit européen. L’activité de logement intermédiaire exercée par un organisme HLM ne peut donc revêtir qu’un caractère accessoire à l’activité principale locative de logements sociaux.

Cependant, la loi Macron a confirmé la possibilité pour les organismes de logements sociaux de construire et acquérir directement des logements intermédiaires (toujours dans la limite des 10 % de leurs parcs de logements sociaux).

S’agissant des filiales dédiées exclusivement aux logements intermédiaires par un organisme HLM, le Gouvernement avait manifesté la volonté de garantir une séparation claire entre l’activité de logement social, cœur de métier de l’organisme, et l’activité de logement intermédiaire.

La loi Macron a apporté des précisions sur ces filiales de logements intermédiaires qui peuvent donc :

– acquérir des logements locatifs intermédiaires (elle pouvait déjà les construire et les gérer) et des locaux à usage commercial, professionnel ou d’habitation, à l’exception des logements locatifs sociaux, en vue de leur transformation en logements locatifs intermédiaires ;

– se voir confier la gestion de logements locatifs intermédiaires ;

– confier la gestion de logements locatifs intermédiaires à une autre personne morale par le biais d’un mandat.

En dernier lieu, un organisme de logements sociaux peut désormais être actionnaire au sein de sociétés ayant le même objet que les filiales de logement locatif intermédiaire lorsqu’une telle participation leur permet avec d’autres organismes d’HLM d’exercer un contrôle conjoint sur cette société au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce.

En d’autres termes, les filiales de logement intermédiaire pourront désormais être constituées par plusieurs opérateurs de logement social et non plus par un seul organisme.

S’agissant de la VEFA inversée, depuis la loi ALUR et selon un mécanisme initialement prévu pour une période probatoire de 5 ans, les organismes HLM pouvaient céder en vente en l’état futur d’achèvement (ci-après VEFA), à des opérateurs privés, dès lors que ces logements faisaient partie à titre accessoire, d’un programme de construction de logements sociaux et qu’ils étaient réalisés sur des terrains publics acquis avec décote.

Désormais, la VEFA dite inversée est ouverte aux conditions suivantes :

Sans limitation à une période de 5 ans, les organismes d’habitation à loyer modéré peuvent vendre des logements à une personne privée, dès lors que ces logements :

– font partie d’un programme de construction composé majoritairement de logements sociaux, dans la limite de 30 % de ce programme ;
– sont réalisés sur des terrains publics acquis avec décote ou sur un terrain situé en zone tendue au sens de l’article 232 du Code général des impôts.

Pour mémoire, le mécanisme de la VEFA inversée demeure :

– soumis à l’autorisation du représentant de l’Etat dans le département du lieu de l’opération et,
– subordonné au respect, par l’organisme HLM, de critères prenant notamment en compte la production et la rénovation de logements locatifs sociaux, définis à l’article L. 445-1 du CCH. Enfin, la loi Macron oblige l’organisme HLM à mettre en place une comptabilité permettant de distinguer les opérations relevant du service d’intérêt général défini à l’article L. 411-2 du CCH et celles qui n’en relèvent pas.