Les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis donnent la définition des parties communes et des parties privatives. En application de l’article 3 « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. »

Certaines parties communes, telles que les jardins, les terrasses ou les cours peuvent faire l’objet d’une jouissance privative et exclusive par un lot de copropriété privatif.

Plus particulièrement, la loi ELAN du 23 novembre 2018 a créé l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 donnant ainsi une définition précise des parties communes à jouissance privative : « Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte ».

La partie commune à jouissance privative demeure ainsi une partie commune appartenant à la collectivité des copropriétaires, mais dont l’usage et l’utilité seront attachés à un seul lot privatif.

Le droit de jouissance privative d’une partie commune est un droit réel et constitue un accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché.

Ainsi, s’agissant d’un droit réel attaché à un lot, le droit de jouissance privative ne saurait être cédé ou loué indépendamment de ce lot.

En revanche, le lot privatif reste, quant à lui, autonome et tel est l’objet de cette décision rendue le 23 septembre 2021, par la Cour de cassation.

En l’espèce, un copropriétaire a donné à bail des locaux privatif à usage de pharmacie, dans un immeuble en copropriété. Bien que soit attachée à ce lot privatif, la jouissance exclusive d’une cour, cette partie commune à jouissance privative est exclue de l’assiette du bail.

En cours de bail, un dispositif empêchant l’accès à la cour a été installé. Le locataire a donc assigné son bailleur aux fins de le voir condamner à lui remettre les clés du dispositif et à l’allocation de dommages et intérêts.

La Cour d’appel déboute le locataire de ses demandes, considérant que la jouissance de la cour ne fait pas partie de l’assiette du bail ; raisonnement suivi par la Cour de cassation.

En effet, la Cour de cassation retient que :

« 7. Un copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attaché à ce lot.

.8. La cour d’appel a retenu souverainement qu’il ressortait des termes mêmes du contrat de bail que les bailleurs n’avaient pas entendu conférer à leur locataire le droit de jouissance sur la cour de l’immeuble. »

Ainsi, rien n’interdit à un copropriétaire de donner à bail le lot privatif dont il est propriétaire, en excluant expressément de l’assiette du bail, le droit de jouissance privative sur les parties communes, pourtant attaché à ce lot.

Cela révèle ainsi l’importance d’avoir une définition précise et claire des parties communes à jouissance privative, notamment aux termes du règlement de copropriété, comme cela est désormais imposé par la loi ELAN.