L’occupation illicite de locaux non-compris dans l’assiette du bail commercial ne peut être sanctionnée par la clause résolutoire générale de ce bail, qui prévoit la résiliation en cas d’inexécution ou défaut de paiement d’une seule charge et condition du contrat.

Le contexte

Un propriétaire délivre un commandement de payer à son locataire commercial, visant la clause résolutoire prévoyant de façon générale que « le bail sera résilié de plein droit à défaut du paiement d’un seul terme à son échéance ou à défaut d’exécution d’une seule des charges et conditions du bail » (classique). Le propriétaire profite de cet acte pour sommer son locataire de cesser d’occuper de façon illicite des locaux non-compris dans l’assiette du bail, et de se conformer à la surface prévue au contrat. Le locataire règle sa dette locative dans le délai imparti mais ne cesse pas son occupation illicite, de sorte que le propriétaire l’assigne en acquisition de la clause résolutoire.

Sanction de la Cour de cassation : Interprétation restrictive de la clause résolutoire

La Cour de cassation rejette la demande du propriétaire au motif que : « la résiliation de plein droit du bail prévue par l’article L. 145-41 du Code de commerce ne peut sanctionner qu’un manquement pour lequel la mise en œuvre de la clause résolutoire est prévue ». La Haute Juridiction rappelle ainsi que la clause doit sanctionner contractuellement et précisément l’infraction, et qu’elle ne peut jouer que pour la violation d’une obligation expressément prévue au bail.

En conséquence, une attention toute particulière doit être portée à la rédaction précise de la clause résolutoire.