Un couple a acquis auprès d’un particulier et par acte authentique de vente une maison d’habitation.

A la suite de l’apparition de désordres, les acquéreurs ont assigné le vendeur en garantie des vices cachés et le notaire sur le fondement de sa responsabilité délictuelle. Les défendeurs ont appelé l’agent immobilier en garantie sur ce dernier fondement.

Par arrêt du 21 juillet 2016, la Cour d’appel de Bourges a condamné le vendeur à restituer aux acquéreurs une partie du prix de vente et à leur payer le coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble.

Elle a également fixé à 10 % chacun la part de cette condamnation que le notaire et l’agent immobilier devraient supporter au titre de leur responsabilité délictuelle.

Les intimés ont formé un pouvoir en cassation, estimant que la Cour d’appel avait eu tort de condamner le vendeur à payer aux acquéreurs le coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble, considérant notamment que les dommages et intérêts versés en application de l’article 1645 du Code civil ne peuvent réparer que des préjudices distincts de la réparation des vices cachés.

Au visa de l’article 1645 du Code civil, la Cour de cassation a considéré que « le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur, qui peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire ».

C’est en effet l’article 1644 du Code civil qui donne le choix à l’acquéreur entre l’action rédhibitoire, qui consiste à rendre le bien et à se faire restituer le prix, et l’action estimatoire, qui consiste à garder le bien et se faire rendre une partie du prix.

La Cour de cassation a considéré que l’acquéreur, qui avait choisi de conserver le bien sans restitution de tout ou partie du prix de vente, était fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages-intérêts équivalent au coût de sa démolition et de sa reconstruction :

« Après avoir énoncé à bon droit que le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à des dommages-intérêts correspondant à l’intégralité du préjudice subi et que l’acquéreur est en droit de demander la réparation de tout préjudice imputable au vice, la cour d’appel a retenu que la qualité de vendeur de mauvaise foi était établie, que, les évaluations de l’expert judiciaire étant reprises, la nouvelle habitation aura la même superficie que l’ancienne et que le préjudice subi par les acquéreurs ne pouvait être réparé, sans enrichissement sans cause, que par la démolition et la reconstruction du bâtiment, seules de nature à mettre fin aux vices constatés, y compris d’implantation ».

Ainsi, l’acquéreur, qui n’engage ni action rédhibitoire, ni action estimatoire, a le droit de demander réparation de tout préjudice découlant des vices cachés sur le fondement de l’article 1645 du Code civil.