Par cet important arrêt de censure, la Cour de cassation affirme qu’il n’existe aucune incompatibilité entre un « bail à paliers », modalité arrêtée par les parties permettant de faire évoluer le loyer progressivement, et le principe de plafonnement du loyer de renouvellement.

Au cas particulier, dans le cadre d’une transaction, le bailleur avait renoncé à solliciter le bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial et offert le renouvellement du bail. En contrepartie, le preneur avait accepté que le loyer soit fixé progressivement, par paliers.

Lors du renouvellement du bail, le bailleur entendait obtenir la fixation du loyer à la valeur locative, tandis que le preneur demandait l’application des dispositions de l’article L. 145-34 du Code de commerce qui érige en principe l’évolution du nouveau loyer en fonction de la variation de l’indice.

Pour donner raison au bailleur, la Cour d’appel (Paris, 9 nov. 2011, Loyers et copr. 2012, n° 15, obs. P.-H. Brault ; ibid. 2012, n° 173, obs. P.-H. B.) a estimé que la règle du plafonnement posée par l’article L. 145-34 du Code de commerce ne pouvait, en l’espèce, recevoir application, puisque le loyer initial n’avait été que temporaire.

C’est au visa des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce que cette solution est censurée par la Cour de cassation.

Cette censure est conforme à la lettre du texte, qui, n’opérant aucune distinction, se réfère au taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré (Rappr., à propos de loyers revus en cours de bail, l’un à la baisse et l’autre à la hausse, respectivement, Civ. 3e, 17 mai 2006, n° 05-11.685, Bull. civ. III, n°124 ; D. 2006. AJ 1818, obs. Y. Rouquet ; ibid. 2007. Pan. 1836, obs. L. Rozès ; AJDI 2006. 819, note J.-P. Blatter).