Un règlement de copropriété peut mettre l’entretien d’une partie commune à usage exclusif à la charge du copropriétaire qui en bénéficie. Mais cette clause ne permet pas au syndicat d’échapper, à l’égard des victimes, à sa responsabilité légale pour les dommages causés par cette partie commune.

En l’espèce, un commerçant loue un local situé sous une toiture-terrasse. Cette toiture est une partie commune affectée à l’usage exclusif d’un lot du premier étage.

L’article 17 du règlement de copropriété stipule que « l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif d’un ou plusieurs lots, sont à la charge des propriétaires de ceux-ci ». Victime d’infiltrations d’eau, le locataire du local commercial assigne le syndicat des copropriétaires et son assureur en indemnisation.

La cour d’appel de Lyon rejette ses demandes. Pour ce faire, elle retient que le règlement met l’entretien de la toiture à la charge du copropriétaire bénéficiaire, « ce qui exclut la responsabilité du syndicat des copropriétaires lorsqu’une partie commune à jouissance exclusive est concernée par un défaut d’entretien ».

La troisième chambre civile casse l’arrêt d’appel. Elle s’appuie sur l’article 14, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, rappelant que ce texte est « d’ordre public en application de l’article 43 de cette même loi » et que, selon lui, « le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Elle en déduit que « si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien de celle-ci, elle ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit, sans préjudice de ses actions récursoires ».

Ainsi, le syndicat reste tenu de plein droit à l’égard de la victime. Une partie commune à jouissance exclusive demeure une partie commune, et le caractère impératif de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 interdit au règlement d’y déroger.

Entre le syndicat et le copropriétaire, la clause d’entretien conserve tout son effet : une fois la victime indemnisée, le syndicat pourra se retourner contre le copropriétaire défaillant par une action récursoire.

Si cet arrêt applique l’ancienne rédaction de l’article 14, sa solution vaut a fortiori sous le texte actuel. En effet, celui-ci rend désormais le syndicat responsable des dommages « ayant leur origine dans les parties communes », sans exiger la preuve d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien.