A la suite de l’entrée en vigueur de la prochaine réforme du droit des obligations le 1er octobre prochain, le droit des contrats et plus précisément celui des baux est directement touché par ces changements.

A titre d’exemple, le nouvel article 1171 du Code civil relatif aux clauses impliquant un déséquilibre significatif représente une innovation considérable qui risque d’avoir des répercutions sur la formation et le régime des baux commerciaux.

Cet article 1171 du Code civil prévoit :

« Dans un contrat d’adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L’appréciation de ce déséquilibre ne porte pas sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation ».

En théorie, la sanction des clauses dites abusives n’étaient prévues que par le droit de la consommation, plus précisément l’article L. 132-1 du Code de la consommation.

Avant d’être adoptées dans leur version finale, les dispositions en matière de clauses abusives ont soulevé le mécontentement et la crainte de certains professionnels qui y voyaient un risque d’insécurité juridique. Après de nombreux débats et maintes reformulations du projet, l’ordonnance du 10 février 2016 est venue cantonner le champ d’application de ce nouveau texte aux contrats « d’adhésion ».

En matière de baux commerciaux, nombreux sont les contrats déjà rédigés et qui n’attendent plus que l’accord et la signature du preneur, notamment en matière de baux portant sur les centres commerciaux.

Egalement, les baux commerciaux et leurs conditions générales contiennent bien souvent des clauses n’ayant jamais fait l’objet de négociation et qui correspondent parfaitement à la nouvelle définition des contrats d’adhésion.

Il s’agit notamment des clauses d’augmentation du loyer en cas de cession de fonds, des clauses d’indexation, de modification de la chose louée …

La question se pose alors de savoir si le bail commercial est qualifié de contrat d’adhésion et s’il est soumis à ce nouvel article 1171.

La réforme prendra effet le 1er octobre 2016, à l’exception de quelques autres dispositions d’application immédiate. Dans l’attente, ce point reste non résolu et risque d’entraîner de nouveaux débats en matière de baux commerciaux.