Projets immobiliers publics privés
le 18/03/2021

Conflit de propriété : la prescription acquisitive trentenaire opposée à un titre de propriété régulièrement publié

Cass. Civ., 17 décembre 2020, FP-P+B+I, n° 18-24.434

Principe : La propriété d’un bien immobilier peut s’acquérir de plusieurs matières, notamment par l’effet des obligations (vente, donation) mais également par prescription, c’est-à-dire par l’effet d’une possession utile, comme le prévoit l’article 712 du Code civil.

Le délai de prescription requis pour acquérir un bien immobilier par voie d’usucapion, est de trente ans.

En cas de ventes successives d’un bien immobilier, il peut survenir un conflit de propriété, notamment entre un possesseur justifiant d’une prescription trentaine, et une personne bénéficiant d’un titre de propriété régulièrement publié.

Dans ces conditions, se pose la question de la preuve de la qualité de propriétaire en cas de conflit.

La Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 17 décembre 2020 répond à cette question et revient sur les modalités de preuve du droit de propriété, en cas de conflit de propriété entre deux acquéreurs.

Les faits : En l’espèce, le propriétaire d’un bien s’était engagé à le vendre. Par une décision définitive et irrévocable du 3 juin 1980 la vente a été déclarée parfaite ; néanmoins cette décision ordonnant la régularisation de la vente par acte authentique n’a jamais été publiée.

Par la suite, les ayants droit du vendeur ont vendu ce même bien immobilier à un tiers par acte du 23 août 1995, régulièrement publié le 13 décembre 1995. Ce tiers, second acquéreur du bien immobilier, a assigné le possesseur en expulsion, se prévalant d’un titre de propriété régulièrement publié.

La Cour d’appel fait droit aux demandes du second acquéreur, se fondant sur l’antériorité de la publication du titre de propriété. Le premier acquéreur se prévalant d’une prescription trentenaire forme un pourvoi en cassation.

Clarification :  La Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel au visa des articles 712 et 2272 du Code civil, en rappelant que la prescription trentenaire peut être opposée à un titre.

Ainsi, un titre de propriété régulièrement publié au Service de la publicité foncière ne constitue pas une preuve irréfragable de la qualité de propriété d’un bien immobilier, encore faut-il que le vendeur soit lui-même le véritable propriétaire du bien immobilier.

Dès lors, même face un titre de propriété régulièrement publié, la possession réunissant les conditions de la prescription acquisitive trentenaire constitue une preuve de la qualité de propriétaire.

Il convient donc d’être particulièrement attentif, dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier, à l’origine trentenaire du bien. C’est d’ailleurs, la raison pour laquelle, l’origine de propriété trentenaire constitue une condition suspensive courante dans le cadre d’une promesse de vente portant sur un bien immobilier.

 

Myriam Dahmane