Compléments de prix et clauses d’intéressement – Pourquoi y recourir, quelles différences ?

La crise économique de 2008 a conduit l’Etat et les collectivités à optimiser la gestion de leurs ressources. Au premier rang de ces dernières, le patrimoine immobilier fait l’objet d’une attention particulière des acteurs publics, qui entendent désormais pleinement profiter de sa valeur.

Deux types de situations sont à distinguer :

  • celles dans lesquelles les biens sont destinés à être cédés dans le cadre d’un projet particulier où la destination de l’immeuble constitue un élément essentiel ;
  • celles dans lesquelles les biens cédés ne s’inscrivent pas dans un projet déterminé mais présentent un potentiel de valorisation important.

Dans le premier cas, il s’agit pour le propriétaire personne publique de s’assurer que le bien cédé aura bien la destination convenue avec l’acquéreur. L’acte de vente est alors assorti de clauses d’inaliénabilité ou d’agrément.

Dans le second cas, que nous étudierons ci-après, il s’agit de garantir que le propriétaire personne publique ne sera pas évincé de la valorisation future du bien et profitera, en partie, des fruits qui en résulteront. L’acte de vente sera alors assorti de clauses de complément de prix ou de clauses d’intéressement.

Dans tous les cas, la rédaction de la clause doit impérativement être minutieuse. En effet, une rédaction inadéquate pourrait avoir des conséquences fâcheuses tant l’exécution de la clause que pour la validité même de la cession.

  • La clause de complément de prix ou la valorisation extrinsèque du bien :

Cette clause a pour objet de fixer, à la hausse, le prix de vente final dans l’hypothèse où un évènement déterminé par les parties se réaliserait postérieurement à la cession.

Concrètement, cette clause est employée lorsque le bien cédé présente un potentiel de développement important mais néanmoins incertain pour dépendre d’un évènement extérieur aux parties.

Les exemples les plus fréquents concernent des terrains nus qui pourront se voir octroyer des droits à construire ou encore des terrains bâtis dont des augmentations de plancher pourront être autorisées.

Au plan juridique, la validité de la clause de complément de prix n’est donc pas soumise à une condition impérieuse : la réalisation de l’évènement à intervenir ne doit dépendre de la seule volonté de l’acquéreur ou du vendeur. A défaut, elle serait considérée comme potestative et son application compromise.

  • La clause d’intéressement ou la valorisation intrinsèque du bien :

La clause d’intéressement obéit à une philosophie différente. Elle tend à faire bénéficier le vendeur du potentiel éventuel dont le bien est pourvu mais lequel sera exploité par l’acquéreur. 

Dans ce cas la valorisation du bien ne dépend pas d’un évènement extérieur à la volonté des parties, mais du seul comportement de l’acquéreur qui, en exploitant le bien, en augmentera la valeur.

La clause d’intéressement permettra ainsi au vendeur de bénéficier d’une fraction de la plus-value qui sera enregistrée par l’acquéreur en cas de revente du bien.

Elle pourra également faire bénéficier le vendeur d’une partie des recettes futures qui seront encaissées par l’acquéreur dans le cadre de l’exploitation du bien (fraction des loyers, fraction des redevances).

Jugées licites par la Cour de cassation pour relever de la liberté contractuelle des parties, les clauses d’intéressement ont toutefois pour effet de limiter le droit de propriété de l’acquéreur.

Leur validité est donc subordonnée à deux conditions : elles doivent d’abord être limitées dans le temps et doivent ensuite poursuivre un intérêt légitime (lutte contre la spéculation immobilière par exemple).

En définitive, l’arbitrage entre la clause de complément de prix – qui est liée à un événement extérieur aux parties – et la clause d’intéressement – qui est liée à l’exploitation du potentiel du bien par l’acquéreur – est grandement liée à la nature des biens cédés, au potentiel qu’ils présentent au jour de la vente et à la circonstance que leur valeur est susceptible de dépendre d’un événement extérieur ou non.

Romain DESAIX – Avocat 

Partagez sur ....
Tweet about this on Twitter
Twitter
Share on LinkedIn
Linkedin