Une SCI a consenti un bail commercial au profit d’une société qui a ; quelques années plus tard, a été placée en liquidation judiciaire.

La bailleresse a demandé au juge-commissaire de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dus postérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire, requête rejetée par le juge.

La Cour d’appel, saisie du litige, confirme la décision du juge commissaire au motif que la demande du bailleur de résiliation de bail sur le fondement de l’article L. 622-14 du Code de commerce ne le dispensait pas de délivrer au préalable un commandement de payer conformément à l’article L. 145-41 du même Code.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt en toutes ses dispositions en retenant que le bailleur, qui agissait devant le juge-commissaire pour lui demander la constatation de la résiliation de plein droit du bail sans revendiquer le bénéfice d’une clause résolutoire, n’était pas dans l’obligation de délivrer le commandement exigé par l’article L. 145-41 du Code de commerce.

Par cet arrêt de principe rendu au visa des articles L. 641-12, 3° et R. 641-21, alinéa 2, la Cour de cassation énonce de manière claire que : « Lorsque le juge-commissaire est saisi, sur le fondement du premier de ces textes, d’une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail d’un immeuble utilisé pour l’activité de l’entreprise, en raison d’un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire du preneur, cette procédure, qui obéit à des conditions spécifiques, est distincte de celle qui tend, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ».

Ainsi, la résiliation de bail pour impayés de loyers postérieurement à l’ouverture d’une procédure collective du débiteur locataire obéit à des conditions distinctes et moins strictes que celles du statut des baux commerciaux.